一、本轮政策特征：政策松绑频次、力度、城市能级逐步上升，政策宽松将会贯穿全年

进入2022年，中央层面多次提及满足购房者的合理住房需求，保障房地产市场良性循环和健康发展，3月16日六部门联合表态防范化解房地产市场风险。各地开始因城施策，逐步出台楼市松绑政策。根据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截止到4月20日，超85个城市出台松绑政策内容，调控次数超百次。从时间段上看，前三月度调控次数维持在25次左右，4月调控次数显得更为频繁，截止到4月20日，共调控31次，已超过以往全月的水平。从政策内容上看，政策松绑内容主要从需求端出发，包含放宽落户、公积金贷款额度增加/条件放宽、降首付比例、降房贷利率、放松限购限贷、放松/取消限售。其中，公积金贷款放宽是地方政府最常用的手段。

纵观年内松绑政策特征，我们认为可以分为三个阶段，第一阶段为1-2月，主要是以保定、马鞍山三四线城市为主，政策松绑内容主要涉及到公积金额度增加，放松落户，人才购房补贴,2月开始降首付比率，降房贷利率，以媒体报道为主；第二阶段为3-4月，随着郑州正式发文郑19条，接着多城开始跟进放松限购限贷、限售政策，包括省会城市哈尔滨、福州。第三阶段为4月以来，苏州、南京、上海高能级的城市加入政策松绑阵营，政策松绑内容新增预售资金监管放松、新人才市民购房补贴。苏州、南京高能级城市的政策放开具有较强的信号意义，我们预计2季度更多的热点城市加入，购房政策松绑已经是大趋势且会贯穿今年全年，除当前的政策松绑措施以外，促进改善性需求释放的相关政策也将会逐步出台，此外，供应端松绑也值得期待。

二、松绑政策目前效应不达预期，需求端购买力不足叠加疫情是主因

年内至今，虽然各地松绑调控政策，但从市场数据来看，今年一季度的市场不容乐观，3月市场有所回温，但回暖力度不大，整体来看，一季度房地产市场表现不及预期。根据国家统计局数据显示，一季度房地产业的GDP为18930亿元，与去年同期下降0.2%，同比居于末位。1—3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，增速连续12个月下滑；1—3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，各房产类的经营指标增速表现均不可观。从3月单月的数据看，虽然环比呈现上升，但是同比仍呈现大幅下滑局面。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1447.6平方米，环比上涨16.59%，同比下跌50.21%。

政策松绑下市场恢复速度不及预期多重原因所致，一方面，一季度疫情卷土重来如上海、长春等多城几乎处于全封闭状态，冲击了市场经济活动；另一方面，自去年下半年起，各城市裁员现象明显增加，失业率上升，收入增速放缓，居民购买力减弱，一定程度上延缓了购房需求的释放。根据国家统计局数据显示，2022年3月，全国城镇调查失业率达6%，持续5月上升，城镇居民人均可支配收入累计增速为4.2%，增速连续收窄4个月。

此外，市场恢复缓慢的原因在于降价负面效应显现，根据国家统计局数据显示，自去年9月起，全国商品房单月单价跌破万元/㎡，2022年3月，全国商品房单价为9552元/㎡，环比下降3.0%，同比下降7.4%。众所周知，降价跑量是开发商加速回款最快的方式，能快速缓解企业现金流问题。但长期来看，频繁降价以及降价幅度过大容易造成销售生态链问题，也容易产生社会民生问题，直接负面影响是已经购买的业主维权，业主维权下对于即将入市的购房者造成恐慌，其次购房者买涨不买跌的心理进一步延缓了需求的释放。房地产市场调控目的是“稳”，房价大涨大跌都不是调控目标，降价并不是解决企业自身现金流问题的可靠手段。

三、从周期上看政策松绑后市场必然好转，4月周度市场情绪微升

近20年以来，房地产市场政策经历了5次宽松期，第一次是2008-2009年，国际金融危机的影响，商品房销售增速连续多月下滑，在四万亿投资计划下以及需求端政策刺激下，2008年底市场降幅趋缓；2011年，在紧缩性政策效应下，销售面积连续8个月同比负增长，单月最大降幅达13.6%，连续3次降准，地方宽松政策出台，2012年2月销售面积降幅趋缓；2014年，经济增速趋缓，房地产库存压力较大，销售面积连续13个月同比下滑，中央下调贷款及存款准备金率，地方二套房认定标准放松，多城限购松绑，棚改货币化安置比例上升，市场于2015年3月同比降幅收窄；2018年，金融贸易战，商品房销售面积增速放缓，土地流拍现象上升，属于历次下行周期里力度较小的周期，在年内多次降准，多城需求端政策松绑下，2019年2月销售降幅趋缓；2021年下半年，在行业去金融化的背景下，高负债房企面临生存难题，商品房销售面积同比增速收窄，至2022年3月，商品房销售面积同比为-13.8%。

按照以往宽松政策的规律，政策松绑后市场必然有所回升，且大概是每年的2、3月显现效果，本次宽松政策后，3月销售面积同比降幅进一步扩大，主要疫情拖累市场的修复速度，但政策宽松后市场向好是必然，只是恢复时间问题，且明显可以看出本次政策松绑的类型更多，覆盖城市更广，所以我们有理由相信房地产市场的最坏时期已经过去，预计4月，5月商品房销售面积同比降幅开始收窄，下半年有望转正。

从先行指标市场情绪指数来看，近年来，市场情绪指数一直处于市场观望区间，自去年3月市场情绪指数达到一个小高峰随后连续8月下滑，10月市场情绪指数触底回升，至今年3月市场情绪指数再度回落。但从周度数据来看，自3月20日起，市场情绪指数已经呈现连续4周小幅上升，预计4月的市场情绪指数也会同步上升。由于市场情绪的反应先行于市场成交，再次印证了政策效应已经显现，购房者的市场信心在缓慢好转，行业态势也在逐步向好。

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