2021年被称为房地产史上最难的一年，销售遇冷，融资受限。作为调控楼市“钱袋子”的阀门，银行涉房贷的每一步走向都是这个行业跌宕起伏的一个缩影。

重组近三年 不良率2.75%

4月14日，锦州银行在风险处置及重组三年后，发布2021年年报，截至2021年末，总资产规模为8496.62亿元，同比增长9.2%，营收125.68亿元，同比增加35%，归属于母公司股东的净利润12.73亿元，同比增加214.6%。

在资产充足率方面，锦州银行年末核心一级资本充足率为8.29%，同比增幅0.06个百分点；一级资本充足率为9.73%，同比增幅0.08个百分点；资本充足率为11.50%，同比下滑了0.26个百分点。

在资产质量方面，锦州银行2021年末的不良率为2.75%，较去年上升0.68%，不良贷款额由102.88亿元增加至158.84亿元。其中，农林牧渔业2021年不良率高达63.12%；邮政服务业为14.86%，同比增幅了0.33个百分点，房地产不良贷款金额为27.11亿元，较去年15.35亿元同比大幅增长76.61%，不良贷款率由2020年末的5.45%上升至9.77%。

对于不良率的上升，锦州银行称主要由于受经济形势和不确定性及疫情影响，部分行业和企业生产经营困难，偿债能力下降，使不良贷款上升。

锦州银行个人贷款不良率为23.97%，比去年同期的28.22% 相比下降4.25个百分点。值得关注的是，住房和商用房按揭贷款不良率为1.58，同比去年下降0.27%。锦州银行称主要由于住房和商用房按揭贷款增加使个人贷款总额增加，及加大了对个人经营贷款的清收处置力度。

房地产不良贷款率攀升

在房地产下行压力下，银行涉房不良贷款率相当于一面镜子折射着行业的兴衰。

年报显示，2021年，6大国有银行对公房地产贷款余额均有所提升。六大行中，涉房不良贷款总额达1155.04亿元，同比增长414亿元，增幅为55.8%。除了交行、邮储银行外，另外4家银行房地产业不良率均在2021年出现攀升。其中，工行对公房地产贷款占比下降最多，从2020年的7.2%降至2021年的6.5%，但不良率达到4.79%，同比上升2.7个百分点，增幅最高。

中国银行对公房地产不良贷款余额为346.94亿元，较上年末增47.42亿元；不良贷款率5.05%，较上年上升0.37个百分点。房地产行业不良贷款占全部不良贷款的比例是16.62%。三个指标均占六行之首。

梳理中国银行财报发现，在中国银行的2021年末十大借款人中，第10名借款人是一家房地产业公司，借款余额是220亿元。而2020年这一名单的第9名和2019年名单的第六名也都是房地产公司，借款余额也是220亿元。对比2019年中行年报发现，其房地产行业不良贷款只有29.36亿元，在六大行中排名倒数。

据悉，中国银行是佳兆业集团第一往来银行，是融创中国第三往来银行，是中国恒大第十六往来银行。

另一家房地产不良贷款率增长较大的国有银行是农业银行， 2021年，农业银行的房地产不良贷款率为3.39%，同比去年增长1.58%。近几年来农业银行的房地产不良贷款率一直处于上升中，2018年的不良贷款率为1.38%，2019年为1.45%。

建设银行房地产不良贷款金额135.36亿元，较上年增加45.25亿。不良贷款率1.85%，较上年增长了0.54个百分点；邮储银行不良贷款率最少，与上一年的0.02%持平。交通银行房地产不良贷款率为1.25%，较去年同期略微下降0.1个百分点。

此外，目前已披露业绩的股份制银行房地产业不良率也有不同程度的抬升，其中招行、渤海银行、民生银行、兴业银行2021年房地产业不良率分别为1.41%、3.71%、2.66%、1.34%，较上年同期分别增长111、158、197、16个基点。

业内人士分析认为，上市银行对公房地产贷款占银行表内贷款总额的比例并不高，风险总体可控。

个贷稳中有降 郑州银行不良率抬头

银行2021年报数据显示，六大国有大行个人按揭贷款规模稳中有降。截至去年12月末，工商银行个人住房贷款余额63626.85亿元，占贷款总额比重30.79%，较去年末上升0.03个百分点；建设银行2021年个人住房贷款余额63865.83亿元，占贷款总额比重30.04%，较去年末下降1.14个百分点；农业银行个人住房贷款余额52422.97亿元，占比30.59%，较去年末下降0.21个百分点；中国银行个人住房贷款余额43163.25亿元，占贷款总额比重27.54%，同比下降0.6个百分点；交通银行个人住房贷款余额14895.17亿元，占贷款总额比重22.70%，同比上升0.58个百分点；邮储银行个人住房贷款余额21693.09亿元，占贷款总额比重33.61%，与去年持平。

在个人贷款不良率方面，农行、工行、邮储分别为0.36%、0.24、0.44，较去年同期下降0.02、0.04、0.03个百分点，建设银行不良率为0.2%，同比微升0.01个百分点。

不难看出，六大行个人住房贷款的投放份额度变化不大，且个人按揭不良率占比不大，稳中有降。

除了六大国有银行，股份制银行和地方性个人按揭贷款不良率也在小范围波动，如民生银行不良率为0.26%，同比上升0.04%，招商银行不良率为0.28%，同比下降0.01%；苏州银行不良率为0.04%，与去年持平；杭州银行不良率为0.05%，同比下降0.02。

值得注意的是，郑州银行相比变动幅度较大，2021年个人按揭贷款不良率为0.96%，同比上升0.44%。郑州银行2019年按揭不良额为0.34亿元，2020年为1.86亿元，上升趋势明显。

郑州银行在年报中表示，去年经济发展面临诸多挑战，特别是特大洪涝灾害和新冠肺炎疫情交织叠加对河南省内经济发展带来严重冲击。

为了扭转楼市发展的困境，郑州在全国率先出台救市政策，具体包括给房地产企业减负，给个人增加了名额、放松了信贷，推进货币化安置等措施。

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