市场终于等来了万物云的上市递表。

4月1日，港交所网站显示，万科旗下物业服务公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）正式向港交所递交上市申请。

递表前一天，万物云董事长兼CEO朱保全在万科2021年业绩发布会上表示，万科分拆万物云上市，主要还是觉得这个“儿子”已经成年，需要通过引入境内外机构投资者进一步提高综合实力。

事实上，在物业资本市场，最大的焦点非碧桂园服务莫属。未上市的大型物企之一就是龙湖智创生活，另一家就是万物云了。而龙湖智创生活早在1月7日完成递表动作。

不过，万物云已经在跟紧上市步伐。从万物云的招股书中可以看出，其提示了5类财务指标和经营数据，即营业收入、毛利率、利润、合约负债、流动负债。联席保荐人阵容强大，包括中信证券、花旗、高盛。

对比万物云和碧桂园服务看出，从经营业绩、规模上，万物云暂列第二，但从科技和概念上，万物云的故事性更强。

“从实际过程看，看得更远的企业才能走得更远，尤其是要跳出资本市场来看经营，不单纯以股票价格等来衡量企业的发展情况，真正从服务社会的角度谋划发展，这类物业企业才会占据更大的市场。”一位资深业内人士表示。

经营业绩、规模暂列第二

在万物云递表后，行业不免会拿其和碧桂园服务对比一番。

从经营数据看，碧桂园服务略胜一筹。

截至2021年12月31日，碧桂园服务营业收入为288.43亿元，毛利润约88.64亿元，净利润为40.33亿元。

根据万物云招股书显示，2021年万物云的收入为237.05亿元，毛利润为40.2亿元，净利润为17.14亿元。

从规模上看，碧桂园服务实力稍强。

在规模方面，碧桂园服务在管面积为7.66亿平方米，相较2020年底的约3.77亿平方米，增幅约102.9%；物业服务合同管理面积约14.38亿平方米，相较2020年底的约8.21亿平方米，增幅约75.25%。

值得一提的是，2021年碧桂园服务仅收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产就分别斥资约72亿元、50亿元、33亿元，这三家公司为碧桂园服务贡献了较大的管理面积。

截至2021年末，万物云在管项目总数4393个，在管面积7.85亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38%。

值得注意的是，万物云的毛利率水平在物管行业中并未处于有利水平，2019年～2021年，万物云的毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。

对比之下，碧桂园服务的毛利率要高一些。2019年～2021年，碧桂园服务毛利率分别为31.65%、33.97%、30.73%。

万物云讲述升级版故事：科技、商企服务

万物云管理层希望向市场传达不一样的声音。“物业是我们最早的初心业务，云是我们期望的未来。”

此次进入资本市场，朱保全将三大板块统统打包上市。

招股书显示，万物云根据自身特色划分出三个业务板块，分别是社区空间居住消费服务（以下简称“社区空间”）、商企和城市空间综合服务（以下简称“商企和城市”）和AIoT及BPaaS解决方案服务（以下简称“AIoT及BPaaS”）。

不同的业务对应了不同的品牌，社区空间涵盖万科物业和朴邻，商企和城市涵盖万物梁行和万物云城，AIoT及BPaaS涵盖万睿科技、祥盈企服和第五空间。

截至2021年末，万物云总收入为237.05亿元，社区空间营收131.61亿元，收入占比55.5%；商企和城市收入86.93亿元，占比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5亿元，占比7.8%。

“万物云在管理规模和并购规模低于碧桂园服务的情况下，营收取得了不俗的成绩，特别是在商企服务板块已有领军之势，科技平台服务方面的收入也超出业内预期。从总体上看，万物云服务项目质地相对更加优质，商企和科技平台赛道步伐相对稳健有力。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。

万物云的最大客户方是万科集团，但来自第三方的管理面积超过行业平均水平。

数据显示，2019年~2021年，万物云来自于第三方收入占总营收的比重约84.6%、81.4%、80.8%，来自万科集团及其合营企业或联营企业的的收入占总营收的比重约为15.4%、18.5%、19.2%。

值得注意的是，万物云的毛利水平并不高。2019年~2021年，万物云的毛利分别约为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元，毛利率约为17.7%、18.5%、17%。

“万物云以科技为底色的业务架构初步形成，具备上市的基础。”汤晓晨认为。

初心与未来待时间考验

万科高层对万物云寄予厚望。郁亮曾表示万物云“有望达成千亿市值”。

结合当下市场环境，和万物云如今17.14亿元的净利润来计划，要支撑其千亿元市值难度并不小。

尤其是去年下半年以来，物业板块估值较高点大幅回调，港股整体股价处于低位，在这种市场环境下万物云选择此时赴港上市，外界质疑是否为最佳时机。

对此，朱保全曾在3月31日公开回应，公司的经营战略不会以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素。

“轻资产公司需要找到融资之后的投资路径，这个路径不只是通过并购买规模和利润。”朱保全表示。

鉴于对传统服务业效率瓶颈的思考，2021年，万物云提出了“街道战略”，也就是基于万物云在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力。

“我们将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络。”朱保全表示。为了实现这张网，他们需要“建设数字化基础设施、建设服务者配套公共设施以及购置机械设备与任务调度平台”，他们把这个服务圈称为“蝶城”，也起了一个英文名字“Onewo Town”，3~5年后，每一个蝶城预计会形成过亿的营收，而这个community shared service会形成更有趣边际效率。

据万物云管理层解释，通过对传统服务业效率瓶颈、新生儿下降趋势以及新冠疫情影响的思考，“远程与混合”(remote&hybrid)成为万物云2020-2029十年战略的关键词。

“我们将在线下以街道为单位投资打造若干高浓度、高效率的服务网络，我们将持续积累知识、连接生态，投资构建基于空间的产业互联。”朱保全公开表示。

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