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警惕!没有房产证的二手房交易

2019-06-10 17:23:29  来源:中华网河南   

一、合同无效

卖房人欲出售尚未取得房产证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房产不得转让。
    因此,如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖房屋,二手房买卖合同的效力待定,如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则二手房买卖合同认定无效。因为在我国房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷,房产证是房屋所有权的第一证据,购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售,买房人的利益将无法保证。

二、权属变更登记时间不确定

如果还没有交房的房子,能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。即使是刚交房的二手房,还需要房屋具备办证资质,从房屋交付到房产证办理下来通常也要一两年,时间越长,变数越大,风险越大。

三、新房子有可能一直不是自己的

没有房产证,即使签订了合同也无法进行正常的网签过户和贷款手续,房子依然不是自己的,如果后期市场利好,房价上涨,业主如果毁约了怎么办,或者拒不配合过户头疼麻烦只是次要的,你要浪费更多的金钱更多的时间和更多的精力去解决,最后还是有很大可能房财两空,房子不是自己的,所交的钱也要不回来,新房价格大幅上涨,手里的钱也贬值了!

四、一房二卖风险

没有房产证或不动产权证的二手房买卖无法办理过户登记,这就为卖房者“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房者即有可能将房屋出售给他人。

下面我们以实际案例来看看事实究竟如何。

案例一

2018年6月份小张购买小王的房子,只公证不过户。不久因为房价上涨,小王要取消合同。双方协商不成上诉,法院没有判给小张,只是要小王赔偿了违约金。

案例分析:根据我国物权法,物权转移以登记为准。所以只公证而不过户,买房并不能获得房屋的产权,而简单的公证也不能够起到转移房屋产权的法律效力。如果卖房者未来因为自己的原因要求取消交易,单单凭借购房合同、公证还是不能保证自己可以获得产权,到时候就是房财两空。

案例二

小张购买了老徐的房子,只经过公证而没有过户。不久老徐陷入经纪纠纷,法院查封了他的名下房产,小张房财两空。

案例分析:因为没有过户,所以实际的房屋产权依旧是归属于卖方。一旦卖方陷入经纪纠纷等情况,房产就可能被抵押查封,甚至被没收拍卖。

案例三

卖方小李和买方小孙签订购房合同并进行公证,但因为房产证还没下来没有过户。房产证办理需要一年多的时间,后来房价上涨,小李隐瞒房屋情况将房子转卖给小刘。那么小刘作为不知情的善意第三方不存在过错,房子产权归小刘。

案例分析:物权中的不动产不登记,不得对抗善意第三人。公证并不能限制原业主将房产再次卖给第三方,如果被法院认定第三方为善意第三方的话,购房者依旧得不到房屋产权。

案例四

小马卖给小胡一套房子,小马说房本暂时没有下来并给出低价,与小胡只是签订了购房合同并进行了公证,后来小胡才知道因为开发商原因,房本能不能下来,何时下来都是未知数,小胡为此后悔不已。

案例分析:购买者变成“替罪羊”。因为开发商或者其他原因导致房本不能下发,进行买卖和公证之后,风险就转嫁给下一个购房者,且房子还不一定是自己的,得不偿失。

通过对上文四个案例的分析,您应该对只公证不过户房产的风险有了更深的认识了很多暂未下证的二手房的确有价格方面的优势,很诱人,就像高利贷一样,利息很高诱惑很大,但随之而来的风险更大,是埋在身边的定时炸弹。建议购房者还是不要选购此类的二手房购买房屋和购买商品是同样的道理,一分价钱一分货,低价的房屋可能就会存在更大的问题。以后一定要注意,直接交易过户是保险的交易方式,其他任何方式都不能避免交易风险。

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买房首选现房或准现房新房

其次为有房产证可以过户的二手房

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(责任编辑:王丹萍)
关键词:房产证 风险
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