一、合同无效

卖房人欲出售尚未取得房产证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房产不得转让。
    因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同认定无效。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买房人的利益将无法保证。

二、权属变更登记时间不确定

如果还没有交房的房子，能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。即使是刚交房的二手房，还需要房屋具备办证资质，从房屋交付到房产证办理下来通常也要一两年，时间越长，变数越大，风险越大。

三、新房子有可能一直不是自己的

没有房产证，即使签订了合同也无法进行正常的网签过户和贷款手续，房子依然不是自己的，如果后期市场利好，房价上涨，业主如果毁约了怎么办，或者拒不配合过户，头疼麻烦只是次要的，你要浪费更多的金钱更多的时间和更多的精力去解决，最后还是有很大可能房财两空，房子不是自己的，所交的钱也要不回来，新房价格大幅上涨，手里的钱也贬值了！

四、一房二卖风险

没有房产证或不动产权证的二手房买卖无法办理过户登记，这就为卖房者“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房者即有可能将房屋出售给他人。

下面我们以实际案例来看看事实究竟如何。

案例一

2018年6月份小张购买小王的房子，只公证不过户。不久因为房价上涨，小王要取消合同。双方协商不成上诉，法院没有判给小张，只是要小王赔偿了违约金。

案例分析：根据我国物权法，物权转移以登记为准。所以只公证而不过户，买房并不能获得房屋的产权，而简单的公证也不能够起到转移房屋产权的法律效力。如果卖房者未来因为自己的原因要求取消交易，单单凭借购房合同、公证还是不能保证自己可以获得产权，到时候就是房财两空。

案例二

小张购买了老徐的房子，只经过公证而没有过户。不久老徐陷入经纪纠纷，法院查封了他的名下房产，小张房财两空。

案例分析：因为没有过户，所以实际的房屋产权依旧是归属于卖方。一旦卖方陷入经纪纠纷等情况，房产就可能被抵押查封，甚至被没收拍卖。

案例三

卖方小李和买方小孙签订购房合同并进行公证，但因为房产证还没下来没有过户。房产证办理需要一年多的时间，后来房价上涨，小李隐瞒房屋情况将房子转卖给小刘。那么小刘作为不知情的善意第三方不存在过错，房子产权归小刘。

案例分析：物权中的不动产不登记，不得对抗善意第三人。公证并不能限制原业主将房产再次卖给第三方，如果被法院认定第三方为善意第三方的话，购房者依旧得不到房屋产权。

案例四

小马卖给小胡一套房子，小马说房本暂时没有下来并给出低价，与小胡只是签订了购房合同并进行了公证，后来小胡才知道因为开发商原因，房本能不能下来，何时下来都是未知数，小胡为此后悔不已。

案例分析：购买者变成“替罪羊”。因为开发商或者其他原因导致房本不能下发，进行买卖和公证之后，风险就转嫁给下一个购房者，且房子还不一定是自己的，得不偿失。

通过对上文四个案例的分析，您应该对只公证不过户房产的风险有了更深的认识了，很多暂未下证的二手房的确有价格方面的优势，很诱人，就像高利贷一样，利息很高诱惑很大，但随之而来的风险更大，是埋在身边的定时炸弹。建议购房者还是不要选购此类的二手房，购买房屋和购买商品是同样的道理，一分价钱一分货，低价的房屋可能就会存在更大的问题。以后一定要注意，直接交易过户是保险的交易方式，其他任何方式都不能避免交易风险。

买房首选现房或准现房新房

其次为有房产证可以过户的二手房

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