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南阳高新区法官以案说法:签订购房合同的注意事项

南阳高新区法官以案说法:签订购房合同的注意事项
2019-08-13 18:25:47 来源:中华网河南

在签订商品房买卖合同过程中,购房者的权益如何保护?签订购房协议时注意事项有哪些?

案情

购房者李某、陈某与南阳市某房地产公司签订了商品房买卖合同,合同约定“面积差异以房管局测绘面积为准,误差不超过8%,房款多退少补”。后实际交付面积超过合同约定建筑面积约5%。被告辩称该合同为原告提供的格式合同,误差面积约定部分条款加重了被告的负担,系免责条款。且被告在签订合同过程中未充分了解该免责条款内容,故该约定系无效约定,请求法院驳回原告诉讼请求。

裁判结果

本案中,合同虽然是由开发商提供的格式合同,但双方在合同中约定“面积差异以房管局测绘面积为准,误差不超过8%,房款多退少补”,并不违反法律规定,且原告在签订合同过程中对该项条款向被告进行了特别说明,有被告在该条款处捺印为证。故法院判决被告按房管局测绘面积向原告支付误差面积房款。

简析

格式合同中的免责条款经提供格式合同一方向对方进行特别说明后,该条款有效。故在原告举证证明已经对该免责条款进行特别说明的情况下,被告辩称捺印时未详细阅读条款内容并不能得到法院支持。故在签订商品房买卖合同过程中,购房者应注意哪些方面?民事审判法官提示您:

1、首先核实开发商是否“五证齐全”,所谓五证,即《国有土地使用证》、《商品房(销售)预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。如果是预售,购房者还要注意所购楼层是否在《预售许可证》许可范围内。

2、房屋面积部分要特别注意约定的房屋面积是建筑面积还是套内建筑面积,房屋的实际交付面积与约定面积误差部分要进行明确的约定,包括误差范围也要进行明确约定,比如可以约定误差不能超过8%。

3、留意交付条件及时间,一般条件约定为“该商品房经验收合格为交付条件”。

4、注意约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,出卖人承担全部责任。

5、现在一般签订的商品房买卖合同为省住建厅发布的《示范文本》,在签订合同过程中只要注意上述几点约定就可以尽可能降低纠纷风险。但如果购房者发现签订的合同不是《示范文本》,购房者就要对合同的各项条款进行仔细阅读和了解后再签字。(杜明 王卉)

(责任编辑:王怡蓓)