杨某从别处购买案涉房屋并和家人在此居住长达七年之久，期间一直未办理产权变更登记。近日，案涉房屋因原始登记人拖欠金钱债务在银行申请强制执行后被一审法院查封，拟对房屋进行拍卖处置。杨某向一审法院提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。河南省内乡县人民法院以杨某系一般不动产买受人不得对抗抵押权为由驳回杨某的诉讼请求。杨某不服提起上诉，河南省南阳市中级人民法院经审理后，判决撤销原判，不得执行涉案房屋。
法院经审理查明，2014年10月杨某以28万元的价格向于某夫妇购买案涉房屋并签订房屋买卖合同，2015年6月杨某及其家人入住该房屋。2014年12月，于某夫妇因借款向银行抵押案涉房屋并办理抵押登记。2019年于某夫妇与银行在一审法院主持下达成调解协议，确认案涉房屋抵押有效。因于某夫妇未履行债务，银行申请强制执行，2022年一审法院发布公告拟对案涉房屋进行拍卖处置。引发本案纠纷。
杨某认为，本案房屋买卖协议有效，价款全部支付，且未办理产权登记系因于某夫妇外出躲债失联，而非因本人过失。案涉房屋系杨某及家人唯一住房，居住权和生存权存在优先于抵押权保护的价值利益。
一审法院审理后认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条和第二十八条，银行作为抵押权人对案涉房屋享有担保物权，杨某作为案外一般买受人对案涉房屋享有的物权期待权不足以排除强制执行，遂判决驳回杨某的诉讼请求。
杨某不服提起上诉。河南省南阳市中级人民法院经审理后认为，基于执行异议和执行异议之诉之间的差异性，人民法院在执行异议之诉中不能机械适用认定标准。在案外人异议不符合或者不完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，应基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。
因此，本案中，应当审查杨某的异议是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条。该条的立法本意是为了保护人的生存权。房屋具有保障生存权的自然属性，与该房屋的开发主体系房地产开发企业或自然人无关。杨某购买案涉房屋的目的是为了居住，除了案涉房屋，其配偶、子女在该县域内均无其他可居住房屋。且杨某与于某夫妇签订购房协议、支付价款均在银行抵押权登记前，在此居住也长达七年时间。因此，杨某与传统意义上的“商品房消费者”相比，除了售房主体系自然人外，并无其他不同。相对于银行的经营性权利，杨某的居住、生存权益具有优先保护的价值和意义。据此，依法予以改判。（供稿：河南省南阳市中级人民法院 陈垠君）
