改造后的游园一景

文化路5号院改造后和改造前对比

老旧小区改造关系民生，多次写入政府工作报告。按照最早的规划，郑州今年6月底之前完成改造工作，目前进展如何？新涌现出哪些好的经验值得推广？在改造过程中又出现了哪些新的焦点问题？即日起本报开启“回望老旧小区改造”系列报道，推广新经验、解决新难题、探索新模式。

脏乱差、不团结、矛盾多、成分杂、难组织……记者在采访中发现，郑州“无主管楼院”的改造，成为老旧小区改造工作中很棘手的难题。这些小区改造时难度就很大，改造完成后又难以引进物业，很容易造成改造工作不彻底、改造成效难以持久的局面。而郑州市金水区文化路5号院创新工作机制，不仅改得好，还成功引入了物业公司，而且缴费率达到了100%，蹚出了一条“无主管楼院”改造新路子，这如何做到的？

“以前7000元/㎡没人问，现在卖到了13000元/㎡”

文化路5号院原为省一轻、二轻家属院，始建于上世纪60年代，占地面积16亩，建筑面积16000余平方米，共有7栋楼17个单元、居民165户。自上世纪九十年代单位改制后，楼院陷入无主管状态。

“我们小区刚建好的时候可以用‘豪华’来形容，后来就成了‘脏乱差’的代表。”今年70岁的居民李小茹热情地向记者介绍小区情况，她在这住了几十年了，改造前小区里违建较多、飞线纵横、垃圾成堆、黄土裸露，还有修电动车的、摆摊买卖小吃的、收废品的、乱停乱放的，把小区的公共区域几乎占满，“即使不下雨，平日出门都很困难”。

“以前我们几个老朋友都会在附近的体育馆或人民公园遛弯聊天，这一段他们问我‘最近咋不见你出来啦’，我就很自豪地说，我们小区改造好啦，很漂亮，不用跑到那里遛弯啦。”李小茹激动地说，“我们小区之前的房价7000元/㎡没人问，现在109㎡的房子已经卖到145万元，单价超过了13000元/㎡，不少搬走的邻居在改造后又搬了回来。”

该小区位于文化路与纬一路交叉口的东南角，记者在现场并没有看到有临街商铺，没有凸窗、防盗网的外立面平整大气，新建的大门宽敞时尚，小区里所有管网全部入地，新修的道路干净整洁，机动车停放有序，几处景观小品让小区绿意盎然。

“二三十年的违建拆了，我家房子终于有了阳光”

老旧小区改造，拆违建是最难啃的骨头。“要说拆违建，小区里我最有发言权。”

今年70岁的居民肖荣向记者倾诉道，她家住二楼，有5个窗户临街，本来采光很好，后来路口的一处违建挡住了她家所有窗户，商家利用这处违建开过饭店、典当行、数码用品店，这一挡就是二十多年，“平时回到家需要摸黑、扶墙才能找到拉绳开灯”。

“后来我的身体出现了严重问题，医生说这是由于常年生活在没有光照的环境所致，加上家庭变故，从十年前我只能带着孩子在外租房住。”提及往事，肖荣双手不住地颤抖，“老房无法住人，只能每月以几百元的低价租给违建商户当仓库，而小区同面积的其他房子则可以租到2000多元/月。”

这次文化路5号院借改造之机，下大力气拆除了全部违建。记者了解到，在改造时，该小区仅用3天就全部拆除群众最为关注的危房、违建、10间平房和25间车棚；7天拆除239处防盗窗、61处凸窗；统筹“路”“院”结合，纬一路、文化路等34处“住改商”全部恢复。经八路街道办党工委副书记冯燕介绍，“在改造时，我们在空间上做减法，因地制宜，让拆除违建腾挪出的空间化身为党群服务驿站和党群连心亭，化身为绿化游园、停车位和公共活动空间”。

“党建引领凝聚民心，居民群策群力引进物业”

“我们从来不认为老旧小区改造仅仅是一项施工工程，而是一项系统的社会治理工程。”经八路街道办党工委书记李华认为，特别是无主管楼院，出租率较高、人员成分复杂，如何凝聚人心，成为改造工作首要解决的难题。

“不管是拆违建，还是改造小区、引入物业，我们都把‘党建引领’贯穿整个工作之中。”李华介绍，街道办联合社区，在五号院改造之初就成立了楼院改造临时党支部，依靠其强大的向心力，广泛动员党员、楼栋长和有威望的志愿者业主全程参与其中，从去年6月份就开始上门宣传政策，征求改造意见。

李华说，通过调查，该小区同意改造的业主占95%，同意改造后缴纳物业费的则达到了82%。“改造不是目的，如何让老百姓持续地享受改造后带来的发展成果才是我们的终极目标。”在李华看来，老旧小区改造要想达到长效久治，引进合适的物业势在必行，“我们不单单追求品牌，更注重实际的服务效果”。

在街道办的指导、引领下，五号院的业主进行了全员投票表决，最终诚冠物业在三家投标的物业公司中脱颖而出，顺利中标。经过一段时间的服务，4月1日该物业首次收缴物业费时，缴费率达到100%。

“我们小区的改造经过了夏天，熬过了冬天，如今终于迎来了‘春天’！”今年93岁的居民张贺九发出由衷的感叹。

“真怕物业公司走了，小区又回到以前的脏乱差”

“我们小区改造得太好了，但是就怕留不住物业公司，不然不出一俩月就又回到以前的脏乱差了。”今年84岁、在这生活了50多年的居民宋先荣说出了大家的担忧。

记者算了一笔账，该小区物业费每月每平方米8毛钱，车位费每个月130元，一个月满打满算物业公司收入不超过14000元。但投入了2名保安、2名保洁和一名集维修、电工为一体的经理，共5名工作人员。

“去除工资开支，这个项目我们并不怎么挣钱，我们老板之前经常做公益，借助老旧小区改造，我们也想为老百姓做点事。”该物业公司综合部经理余子玲称，“我们之前也有丰富的老小区管理服务经验，感谢群众对我们的信任，我们一定会拿出最优质的服务来回报大家。”

“我们不仅要把物业引过来，还得监督物业落实竞标时的承诺。”李华介绍，该街道办统筹“建”“管”结合，成立了楼院活动党小组、楼院议事小组，建立社区居委会、居民自治队伍、物业公司三方联动机制。从社区“突击”向“自治共管”转变，从代民做主到让民做主，确保改造成效。

改变的是环境，凝聚的是人心。通过文化路5号院的成功探索和实践，经八路街道辖区纬一路9号院、经八路21号院到25号院实现连片改造。截至目前，违建、凸窗已全部拆除并加装暖气，一批新的网红打卡地应运而生。一个有颜值、有温度的幸福街区，将让群众真切感受到党和政府的温暖。（策划：政务产品部执行：顶端新闻·大河报记者孙煊哲 实习生 祁则铭 文 白周峰 摄影）