近日，郑州市惠济区迎宾路401号甲六院(别墅)小区业主反映，“高端别墅区被治理成城中村，小区管理松散、垃圾清理不及时，盗窃频发……”

4月23日一大早，在小区门口，一支由保安、保洁、物业工作人员组成的新物业队伍严阵以待，准备进行新老物业交接。在4天前，当地物业主管部门已经下过通知，要求老物业15日之内交接完毕。“全靠业委会的努力，这下我们别墅区被治理成城中村的现象就要改变了。”当业主们正在对美好生活憧憬时，他们遇到的却是“老物业不走，新物业进不来”的尴尬局面。

新物业进不来，老物业不走

“坚决维护甲六院(别墅)小区业主委员会”“热烈欢迎您好物业入驻”，4月23日上午8时许，两个条幅分挂在甲六院小区门口两边。十几名新物业公司的保安列队整齐，个个精神抖擞，正在听队长训话，准备进入小区接收物业。

“你们看，这新物业公司的保安就是不一样，精神头十足，今后我们的日子就好过了。”一名业主对其他业主说。

上午8点半，由物业公司一名经理带队，保安、保洁以及两名物业管理人员正式进入小区。

保安整齐排成两队开始巡逻，物业工作人员进入办公区域时却遭到老物业阻挠。“没有正式交接前，谁也不准进入办公区域。”老物业一名工作人员称。

“现在不是就来交接的吗?您看，我们带着政府部门下的让你们撤离的函呢。”新物业公司经理回答。

“那不行，我没有接到我们公司领导的通知，你们不能进去。”老物业员工依然不退。随后，交接进驻工作陷入僵局。

下午3时许，新物业保安欲强行接收门口保安亭，与老物业几名保安发生拉扯、推搡，但依然没有成功。

直到晚上10时许，在警方出面调解下，新物业人员主动暂时撤离。

老物业质疑业委会成立违规

经过一番交涉，新老物业和业主委员会坐下来进行谈判。

“现在要谈的是新老物业交接的问题，请你们配合新物业。”业主委员会相关负责人魏女士首先发话，“如今区和镇两级政府下发的文件都在这，业主大会和业委会也都合法成立，公章也刻了，我们是合理合法地在行使我们的权利。”

魏女士现场出示了相关资料，包括业委会成立相关文件、业委会与新物业签订合同及会议证明、惠济区房管局下发通知老物业撤出的函等。

在这份函中写明：要求贵公司按照《河南省物业管理条例》规定，于15日之内及时与小区业主委员会办理物业交接手续，移交属于小区物业管理区域及区域内专属公共基础设施设备的管理权、分割移交属于别墅区业主的物业管理用房等。

老物业一名顾姓经理称，“不是我们不交接，而是现在这个事有争议：一是小区的高层区和别墅区应该是一个物业区域，业委会成立只包括别墅区，不合规;二是小区业委会成立时的‘双过半’证据系伪造;三是物业撤离后，高层区业主缺少物业服务，他们不答应”。

“我们一切手续都是按照相关法律法规走的，否则政府部门也不会批复。我们别墅区物业费近4块，小高层1块多，我们现在要换物业，小高层可以用我们的新物业，也可以选择继续用老物业，跟我们没关系。”魏女士称。

双方各执一词，互不相让，谈判陷入僵局。

小区业委会成立合规，有疑问可诉讼

那么，老物业所说的情况是否站得住脚呢?记者来到了惠济区房管局进行求证。

“我们是严格根据相关法律法规执行的，程序上没有任何问题。”对于这次下发的函，该局物业科相关负责人王先生称。

据他介绍，物业管理区域划分是历史遗留问题，房管局给老物业下发的函中明确注明：属于规划遗留问题，高层业主物业管理用房不在移交范围之内，涉及争议的公共用房及附属设施等以法院判决或相关政府机关认定的文书为准。

王先生进一步称，“大约10年前，开发商报上来的材料就是把高层和别墅两个区域分开的。下的函规定是在15日内进行新老物业交接，如果逾期老物业不走，我们会给城管执法局下函要求处罚，城管执法局调查取证后认为该处罚，再对老物业下罚单。如果有业主认为我们处理得不合理，可以向法院提起诉讼”。

也有业委会成员认为，2018年2月，河南省住建厅下发的《河南省物业管理区域管理办法》中规定：被市政道路、围墙等自然界限分割的物业项目，应当以分割后的最小区域为界限划分物业管理区域。“我们别墅区有自己单独的围墙，与高层之间又规划有市政道路，应该是两个区域。”

老物业说的甲六院业委会的成立违规是否属实?随后，记者来到惠济区花园口镇政府，相关负责人赵先生告诉记者，“甲六院小区业委会的成立没有任何问题，‘双过半’的签名资料证据存的都有档案，程序完全合规”。

律师说法

“根据相关规定，老物业在物业服务合同终止后应及时与新物业公司进行物业管理资料移交并及时退出原管理区域，否则就构成违法行为了。”河南中豫律师事务所律师刘峰杰认为，《河南省物业管理条例》第八十三条也做出了具体规定：违反本条例第五十二条第一款规定，物业服务企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二十万元罚款。物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。违反本条例第五十二条第二款规定，原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

“也就是说，对于老物业的消极不履行行为，小区业委会可以向政府物业管理行政部门进行投诉。”刘峰杰说，长期以来新老物业交接和撤场面临的问题，往往都是政府有关部门未能及时履行法定职责造成的。企业的违法成本较低，抑或是虽然有相应的规定，但是政府部门很少行使过该项行政处罚职能，造成违法企业不害怕，违法行为无处罚的困境。