核心提示：地产商在销售商品房时，必须办理《商品房预售许可证》。但近日有商丘市民向猛犸新闻·东方今报反映称，商丘市区内的商鼎国际项目，《商品房预售许可证》到现在都没办下来，可楼盘打着“双学府”的名号，房屋基本上已销售一空。猛犸新闻·东方今报进行了调查。

商丘市住建局相关工作人员回应称，之前已责令其停售，将继续进行调查。

没有预售证房屋已卖快完

在商丘市民主路与归德路交叉口西南角，有多栋高高矗立的楼房，这就是商鼎国际项目，楼房的南边，则是各种低矮房屋。7月17日，猛犸新闻·东方今报记者来到了该项目售楼部。

商鼎国际项目售楼部内，不时有群众前来看房，虽然外围挂着“双学府”宣传招牌，但“学区房”成了售楼顾问推介时使用的最高频词汇。

据售楼顾问介绍，目前他们的8#楼、9#楼、17#楼、18#楼销售火热，其中8#楼、9#楼共计28层，2019年3月份出地表，11月6日封顶。17#楼、18#楼则共计25层，低层是商业街，中高层是住宅区，公寓面积从45—73平方米不等，销售特别火爆。目前所剩房源不多。

销售顾问称，因商鼎国际项目靠近民二小学、商丘一中，是学区房，“只要拿着购房合同，就能入学。咱合同上都写着呢。”销售顾问称，“预计2021年3月份可交房。因目前项目楼房还没有办下来《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，因此没法办理按揭，但可以先缴纳总房款一半为首付，等相关证件下来以后可继续办理按揭。

回应：确无预售手续

我国《城市商品房预售管理办法》第六条规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合相关条件，其中第二条为：已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权。

据悉，2018年8月，省住建厅、省工商局、省发改委等9部门曾经联合印发了《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》(以下简称《方案》)，开展专项行动整治楼市乱象。其中，《方案》特别强调指出，“在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用属房地产开发企业违法违规行为”成重点整治行为。《方案》还要求，对检查发现存在违法违规行为的房地产开发企业，要采取责令限期改正、记入信用档案、实施联合惩戒等，强化执法处罚震慑力度。

7月28日，商丘市住建局监察大队相关工作人员告诉猛犸新闻·东方今报记者，商鼎国际项目确实没有办理《商品房预售许可证》，此前该项目擅自销售房屋，住建部门已对其进行了制止和处罚。如果再次销售，住建部门将立即展开调查，发现属实后将从严从重处罚。

猛犸新闻·东方今报将继续关注此事。

律师观点：房屋预售是一种附加期限的交易行为。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。因此，预售具有较强的国家干预性。

开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。没有取得预售许可证开发商是不能销售商品房的。

如果消费者购买没有商品房预售许可证的商品房，且开发商后期没能按时补上，，一旦发生纠纷购房者的合法利益可能会受到损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的买卖合同项下的行为自始无效，不能基于无效行为取得应受保护的权益。因此，购房者要在购房时三思而后行，避免日后不必要的麻烦，同时，对于部分违反国家规定的楼盘，大家要勇于拿起法律武器保障自身合法权益。（猛犸新闻·东方今报记者陈涛见习记者倪政伟 文图）