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郑州红星美凯龙南三环店爆发商户维权事件 商场生意冷清或是矛盾根结

郑州红星美凯龙南三环店爆发商户维权事件 商场生意冷清或是矛盾根结
2020-08-17 11:35:34 来源:河南商报

红星南三环店遭两方维权背后

因催收房租和拖欠房租的问题,红星美凯龙旗下郑州南三环店被商户、业主维权商场生意冷清或是引发维权的根本原因,但商场的委管模式、商铺散售返租给维权爆发埋下伏笔

郑州红星美凯龙南三环店爆发商户维权事件 商场生意冷清或是矛盾根结

位于南三环大学路口的红星美凯龙

疫情期间,因免一个月房租被赞为“中国好房东”的红星美凯龙,却因为租金问题,旗下郑州南三环的商场遭遇租户、业主的双双发难。租户维权,是抗议商场生意冷清却还催缴房租,双方争执中甚至有人员受伤;279名业主发难,则是向商场开发商讨要被拖欠的房租。

租金纠纷仅是表象,深层次里,则是对商场经营状况的质疑,以及商业模式一开始预伏的隐忧。

消息

红星美凯龙南三环店爆发商户维权事件

经过连续多日的争取,279名业主拿到了第一笔被拖欠的230万元租金。河南商报记者8月14日上午了解到,在人和路街道办调解下,余下的570万元租金将在8月底前全部到账。

3年前,这些业主从红星美凯龙郑州南三环店(简称“红星南三环店”)的开发商河南德润置业有限公司(简称“德润公司”)手里买下商铺,再托管给郑州星润房屋租赁有限公司(简称“星润公司”)出租。星润公司拉来红星美凯龙合作,后者进行招商和运营管理,租赁经营户在红星美凯龙招商下纷纷入驻。红星美凯龙代为收取房租,并依靠管理费盈利。

原本,业主每月坐收租金回报即可,但是中途租金收益断档,让他们不得已走上维权路。

目前,业主已拿到被拖欠的部分租金。商场租赁商户却没这么幸运。

疫情解封后,红星美凯龙催缴租金,并强制断电。部分商户不愿缴租,理由是商场曾承诺2018年开业,一直拖延至2019年10月才开业,由此导致商户开店却未有客流的空转损失;此外,商户认为,商场出租率低,人气惨淡,经营举步维艰。双方遂发生争执。

观察

1

商场生意冷清或是矛盾根结

断电催租事件只是导火索,深层次里,商场生意冷清或是将商户推向维权路的症结所在。

“生意很惨淡,基本没客流。即使有些销售业绩,也基本都是我们自己在外面跑来的单子,如果靠店面业绩,可以说跟零差不多。”一名经营床垫的商户告诉河南商报记者。一名经营美式家居的商户则称,“从入驻至今几乎没卖货,商场空置率就是最好的证明。”

有媒体报道称,5万平方米的该商场出租率不过半。针对“空铺率过半”的说法,河南商报记者于8月14日上午11时许当面向红星南三环店人士求证,后者要求发采访提纲并承诺24小时内回复,但截至发稿未获回复。

8月13日,河南商报记者探访时,发现商场多处空铺,正常营业期有些店铺关灯,有些店铺亮灯却未见营业员。有商户反映,商场方搬运家具填充了一些空铺。

有业内人士表示,家居生意的冷清,一部分原因归结于市场饱和、行业低迷。

几年前,郑州建材家居市场就有饱和之说。从上世纪90年代算起,以东建材为起点,先后有凤凰城、中博家具市场、香江市场、居然之家、红星美凯龙就近入驻,形成郑汴路百亿建材家居商圈,更奠定了郑东家居商圈领舞的行业格局。商圈内的红星美凯龙商都路店,曾创下红星美凯龙全国卖场前三业绩。当中原百姓广场(2011年开业)、居然之家(中陆店2017年开业)、红星美凯龙(2019年开业)齐聚南三环,形成低调的南三环家居商圈时,已经是多年之后。姗姗来迟的后浪,已然错过了家居卖场的黄金时代。

尽管坐拥南三环连贯南北的交通优势,享有周边巨大消费人群,有市场集聚带来的产业互动,有一线品牌强悍的号召力,但是南三环几家卖场面临的是一个格局固化、竞争焦灼的家居业江湖。门店租金逐年上涨、价格透明度逐渐增加、电商冲击,更加剧了商户经营困境。

2

委管模式带来的不确定性

红星美凯龙采用自营和委管双轮驱动战略。

自营商场,即红星美凯龙自建商场、自己开发运营;委管商场,则是开发商出资拿地、建造物业,红星美凯龙输出品牌和招商管理团队,并从租金中收取管理费。

红星南三环店即属于委管商场。

“我们建设开发,红星美凯龙代运营,(房屋交付后)没我们啥事儿了。”8月14日,德润公司法定代表人李爱国接受河南商报记者采访时称。

一位接近红星美凯龙的行业人士则向河南商报记者透露,“红星美凯龙相当于是给开发商打工的,在南三环商场的话语权很小。”

委管模式帮助红星美凯龙在极速扩张时代跑马圈地,打下了半壁江山,但也存在诸多不确定性乃至风险。

委管店非常考验企业的管控力。集中上马加盟店或者委管店,一旦缺乏人才和管理的跟进,后续将会面临运营高风险。而且,委管模式中,大多开发商会先将大部分商铺销售一空,当甩手掌柜,后期只能依靠红星美凯龙的管理输出。

有商户质疑“委管商场是‘后娘’养的”,搭建的委管团队仅能提供基本维护,很难按照红星美凯龙直营店的标准去运营。

3

开发商散售商铺埋下祸根

除租户维权之外,业主也因未能及时拿到租金走上维权之路。

8月14日,人和路街道办相关人士告诉河南商报记者,开发商共拖欠279家业主今年4月至8月期间的共800万元的租金收益,经过协调谈判,开发商承诺分4笔还款,第一笔230万元已到账。

事实上,开发商一开始的商铺散售返租就为商场后期运营埋下了祸根。

早在项目开发阶段,开发商德润公司就将商铺部分销售,业主买了商铺后,又将商铺托管给星润公司对外出租,坐收每月租金回报。作为出租方,星润公司拉来红星美凯龙负责招商和商场运营,将商铺出租给租赁经营户。至此,涉及开发商、出租方、业主、商场运营管理方、租户的一条完整商业链条形成。这就是业内常见的散售返租。

这个链条极为考验商场后期的运营管理能力,一旦商场运营失利,出现空租或者租金收益无法达到业主预期,就会引发业主不满、声讨开发商,进而爆发矛盾。

这种商铺散售和包租模式是国内商业的特色,由此引发的维权也屡见不鲜。红星美凯龙近期同样爆发类似纠纷。湖南长沙当地媒体报道,2020年4月,红星美凯龙宁乡合作店亏损经营,使物业开发商无法盈利,进而双方产生纠纷,导致商场停摆。

作为委管店,红星美凯龙不用拿地建房,只负责品牌输出和管理,属于轻资产运营,然而一旦遭遇行业低迷或者运维不善,不能实现经营目标,与合作商的矛盾就会激化。不过,新商场3~5年培育期当属正常,3年后才可能转入盈利正轨。红星南三环店开业至今只不过10个月时间,尚在咿呀学步阶段。该店一负责人说:“我们在脚踏实地做事,希望尽快平息风浪,好全心全意帮余下商户做好经营。”

郑州市场广阔,或许需要给红星南三环店更多的时间和耐心。(河南商报首席记者 李兴佳 实习生 李佳兰文/图

(责任编辑:news10)