近年来，房地产调控持续，在行业政策吃紧的大背景下，部分房企的拿地动力不足，不光是受到三道红线的限制，还受到土地溢价的困扰。更重要的是，据市场消息，此前被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40％。可见，当下不是房企有足够的现金流就能够随意参与土地集中出让，还对房企的去化率提出了高要求。如此引发一个新的思考在房地产行业精细化调控的下半场，什么样的房企才能够站稳脚实现稳步前行？
最近正值合景泰富集团披露中期业绩，不妨借这份财报来看看它的发展是否有借鉴意义。
一、中期业绩亮眼，优于行业平均水平
8月27日，合景泰富集团（01813.HK）公布2021年中期业绩报告，翻览财务报告中的各项指标发现，公司业绩亮眼，核心指标增长总体高于行业平均水平：
上半年公司实现按权益合并收入约222.22亿元，同比增加10.8%；权益合并核心毛利为72.8亿元，同比增长12.3，按按权益合并核心毛利率为32.%。现金及银行结余的账面金额约473亿元，同比增长6.1%；半年股息每股人民币37分。对比今年上半年的行业数据，公司可以说取得了不错的成绩。
具体来看：
1、多元收入稳步增长，规模再上新台阶。从主营业务分布上来看，物业开发收入121.88亿元，物业投资收入4.45亿元，同比增长26.4%；酒店营运收入3.4亿元，同比增长152.2%。
从去化规模上来看，合景泰富实现销售额562亿元，同比增速达到53%。同一时期，据wind数据统计，1-7月行业商品住宅销售额为 9.67 万亿元，累计同比增长33.1%，目前位列行业增速上游。
图一、1-7月商品住宅销售面积、销售额、销售均价（累计同比）
资料来源：WIND,格隆汇整理
2、财务结构优化，抗风险能力突出。上半年，公司三道红线指标均实现了进一步优化。截至2021年上半年，剔除预收款的资产负债率下降3.3个百分点至71.8%，非受限现金短债比从1.6倍升至1.8倍，净负债率下降7.6个百分点至54.1%。通过不断提升财务管理和经营管理，公司三道红线中已有两项指标达标，而剔除预收款的资产负债率本身也是多数企业的短臂，在非常接近要求的情况下，合景泰富有望在年底将该指标下降至70%以下，回归绿档。
综合来看，合景泰富跨越了千亿的合同销售大关，笔者在前文强调了如今去化率对于一家房企的重要性，公司在销售端优异的表现，不仅打开了公司后续增加土储的大门，同时也将进一步夯实财务基本面。
二、深耕大湾区长三角 多元化布局凸显市场潜力
对一家房企未来发展的空间判断，自然离不开分析土地储备的含金量，合景泰富也不例外。而在城市化进程加速的过程中，核心城市的土地供给只会变成风毛鳞角。在城市规模越发有限的背景下，房地产行业逐渐步入了存量时代，丰富的土地资源的储备能给房企铸就强有力的护城河。
截至2021年6月30日止，合景泰富集团共拥有177个项目，分布于内地及香港共41个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1,703万平方米，总建筑面积约2,557万平方米。
从土储结构分布，合景泰富表示将继续聚焦粤港澳大湾区和长三角区域，并会以重点城市点状分布，布局以北京、天津为中心的环渤海区域，及以成都、重庆、南宁为主的中西部核心城市。按预售金额贡献划分，目前公司在售130个项目中，43%来自粤港澳大湾区，31%来自长三角区域；按城市等级划分，93%来自一二线城市。优质的区域布局为后续业绩的释放带来了确定性预期。
而对合景泰富来说，住宅，商场、写字楼、酒店、长租公寓等多元化业态，也形成了发展均衡的合景生态圈，目前集团已开业投资性物业有41个，未来将有25个新商场、11个新写字楼陆续开业。十九大报告中指出，“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”值得注意的是，合景泰富投资性物业都聚集在高能级的一二线城市，业态之间的互相协同，互相成就，为美好生活提供更高品质的公共空间和服务场景。
比如交子大道一公里商业集群，聚集了摩方、悠方购物中心、W酒店、木莲庄、长租公寓、酒吧街等合景泰富拳头产品，满足消费者不同场景的消费需求，同时，也在场景迭代上，给予了更符合用户习惯的链接延伸，2021年上半年，合景泰富集团租金收入达到9.01亿元，同比增长55%，体现了多元合力的厚积薄发，未来潜力可期，而除了重资产模式，近年来木莲庄酒店集团轻资产输出，也给予市场对合景泰富更多想象空间。
三、结语
伴随地产行业进入下半场，由于宏观层面对于房企信贷的偏紧，微观上房企的内卷严重，想要从中突围，唯有形成良好的战略+业绩的兑现方能求得生存。纵观合景泰富的财报发现，丰富的土储和业绩增长新思路能够助力公司走的更加长远，如此形成一个良性的正反馈机制也将驱动公司迎来估值修复的契机。
值得一提的是，不少专业机构对合景泰富页持续看好。花旗、里昂、汇丰继续维持合景泰富(01813)“买入”评级，这充分说明市场对合景泰富长期价值的认可，并向市场释放了积极信号，值得关注。
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