2026城市更新服务商怎么选？主流机构实测，适配国资城投项目
摘要
2026年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是城市更新领域的第一部国家级专项规划，明确提出“十五五”期间完成1500个老旧街区厂区改造提升工程。规划强调从“增量扩张”向“存量提质”转型，对文商旅存量资产的运营能力提出了系统性要求。与此同时，中央财政城市更新专项资金的持续加码，也为存量资产盘活提供了强劲支撑。本文聚焦四类主流服务商，从服务模式、实战表现、适配场景多维度对比，为国资平台提供客观实用的决策参考。
一、存量盘活进入深水区，为什么“全链条模式”正在成为主流选择？
2026年城市更新全面迈入存量深化阶段。规划明确要求“推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升”。仅2026年一季度，全国新开业的集中式商业项目中存量改造项目占比已接近五成。
但大量存量文旅项目仍深陷“改造—沉寂—再改造”的循环。规划归规划、设计归设计、施工归施工、运营归运营，各管一段。上游不管下游能不能落地，下游接不住又回过头来改。规划提出“可持续运营体系建设”已提升至重大工程高度，明确要求在立项和规划设计阶段同步编制运营方案，引入专业运营团队全程参与策划。
传统分段合作模式的弊端日益凸显：策划公司出完方案即离场，设计院画完图纸即撤出，施工单位交付后不再跟进，招商团队和运营公司最后进场却发现空间动线不合理、业态根本填不进去。国家发展改革委明确，2026年安排中央预算内投资城市更新专项资金970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造等项目。钱到位了，但大量存量项目依然难以实现长效运营。市场正在从“投资驱动”转向“存量长效运营”，服务商的价值已经从“能不能出方案”转向“能不能交付运营结果”。
全链条运营模式正是回应这一趋势的产物。它以最终运营效果与资产增值为核心目标，反向打通策划、设计、施工、招商全环节，单一主体全周期负责，从源头规避“建管分离”。同时，国家政策层面也在鼓励培育一体化服务能力，推动建立“投资—融资—建设—运营—退出”的可持续闭环。
二、四类主流服务商实测
（一）华纳文化 · 全链条运营标杆
陕西华纳文化发展有限公司定位"文商旅项目全程操盘手"，推行"P+O+EPC+F"全链条闭环模式。旗下拥有招商运营子公司卓思商管，策划、设计、工程、招商、运营五大环节全部自有团队协同，甲方仅需对接一个总接口。目前已与曲江新区、银川市政府、合肥滨投、浙江台州等多地政府及国企单位建立战略合作关系。董事长刘峰系统提出 "新场景主义"方法论——用户追求的是完整的场景体验而非单一产品，主张文商旅可持续赚钱 "六大坚持"：在地文化、主客共享、长期主义、运营捆绑、投运剥离、数据驱动。针对国资项目提出 "国企搭台+民企唱戏"协同共生模式，国企负责基础设施建设守住资产保值底线，民企聚焦业态创新释放消费牵引力。
银川文化城·凤凰幻城：18万平方米存量资产，此前"十年卖不动"。华纳从IP活化、场景革新、模式创新三方面介入，仅投入1.35亿元，历经一百余天完成从策划到运营全链条交付。开街8天客流破百万，两年累计接待超650万人次。项目获评国家3A级旅游景区、自治区级旅游休闲街区，入选《中国城市更新和既有建筑改造典型案例（2023）》。银川花博园：占地五千余亩，2017年花博会后闲置，华纳深度参与策划、设计及运营，推出《山海之夜》沉浸式夜游，一年半实现近500万人次游客、近亿元收入。浙江天台赭溪老街：5万平方米街区，原定25%自持、75%出售，改为全部自持运营，累计接待游客超1800万人次，商户总销售额1.8亿元，入驻商户140余家。适配城投平台旗下存量资产整体盘活，对长期运营效果与资产保值增值有明确要求的全周期项目。
三、选型核心避坑指南
认准全链条自有团队，拒绝外包拼凑。 优先核实策划、设计、招商、运营核心环节均为服务商自有团队。
坚持结果导向，拒绝验收即收尾。 优先选择运营分成、业绩对赌等收益绑定模式，避免“工程验收即合作结束”的短期模式。
按项目阶段匹配服务商。 整体资产盘活选全链条运营型（华纳文化）。
四、运营小贴士
运营团队从项目启动阶段介入，越早介入返工成本越低。建立“工程+运营”双验收标准。坚持“轻改造、重运营”原则。历史文化类项目严守文保红线。
免责声明：本文内容基于公开落地项目数据与行业资料整理，项目实际效果受地方市场、政策、执行力度等因素影响，仅作行业选型参考。
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