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任志强:“它”决定了长期房价的走势!

2017-12-14 11:39:30  作者:  来源:中华网河南  参与评论()人

近期,任志强,再次就“未来的房价”发表了主题演说,引爆舆论。以下是任志强的演讲原文:

本来就是敏感的话题,他们非让我讲房价。有一个专家叫任泽平,和我同姓,他说短期看金融,中期看土地,长期看人口。

我个人认为,在中国这个非市场化的房地产领域,我不敢说国家是非市场化的,我至少敢说房地产领域是非市场化的,决定房屋价格的是政策。

政策在不断的发生变化,政府计划着土地的供给,这个大家都得承认,没有计划指标你是拿不到土地的。

政府审批着房价,政府决定着交易的权利,政府控制着网签的数据,政府决定着房价的涨幅,政府决定着收入的增长,同时政府也决定着利率和税收。

换句话说,不管什么都得听政府的,所以说,政策决定了房价,这主要分为三个层次。

1

国家制度

第一个层次是国家层次,就是基本制度,决定了不同的周期变化,有一些可变,有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的,比如说微观政策。当然了,环境紧张的时候市场作用就小一些,就是得听政府的。

尤其最近我们看到北京连续出现的一些东西,说什么都没用,政府让拆就得拆。

从国家制度来说,我觉得它决定了长期房价的走势,这是市场机制没有办法调节的,只有用制度改革去解决,如果制度不变,则房价的趋势是不会发生变化的。

这些基本的制度包括土地制度、户籍制度、税收制度、市场制度等问题,这些都决定了房价上涨与下降。

土地和户籍有很大关系,世界其他国家发展为什么房价相对平稳,就是有第三个和第四个城市化发展的阶段,城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈。

中国没有,因为土地制度决定了农村进入城市和小城市进入大城市,房子都聚集在那里,只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区,郊区土地是集体土地,所以房价平均不下来。

我们历来都讲城镇化的问题,或者城市群的问题,中国有城市群,但是很难有大都市圈,因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈,而不是大城市群。

城市群是一个相互依赖的竞争过程,而都市圈是合力发展的关系,差别就是土地制度和户籍制度造成的结果,比如说非北京户籍的人在北京干活,卖了半天力气还得被赶走,在国际上根本不可能存在,这也是中国的特殊性。

所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候,房子只能集中在城市,没有别的办法。农村的房子说拆就拆了,没有产权证。

2

土地政策

第二个是土地政策。在座很多媒体说开发商买了高价地,完蛋了,开始后悔了。其实开发商从来不怕买高价地,因为他们可以做更好的房子。

要提高住房的质量,面粉比面包贵,是比现在的面包贵,开发商可以做更好的面包卖高价。问题就是政府不让你卖高价,所以高价地都出现了问题。

土地的关系和房价的关系可以看到,根子在土地上,如果不解决土地制度的问题,没戏了,你让房价不涨,只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢,因为可以卖11、12万。

这是全世界都有的,而我们中国没有按全世界做的方法去做,我们用平均数做标准。有一本叫《平均的终结》的书告诉我们,所有的平均都是错的,全世界住房水平统计上都是使用的中位数。

关键词:任志强 房地产


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