工抵房需要购房资格吗？

工抵房是需要购买资格的

工程抵款是什么意思？

工程抵款房是一种房屋的实体，是把它折算为货币后交给工程建筑方的房屋。

开发商以房抵工程款司法解释？

“以房抵工程款”法律解析

“以房抵工程款”是房地产领域的常态化现象，并受房企的资金压力、房地产市场状况的直接影响。因“房”的特殊性与涉及主体的多样性，形成“以房抵工程款”的复杂性，从而导致“以房抵工程款”纠纷的多发性。

正确认识“以房抵工程款”内涵外延，准确识别“以房抵工程款”风险，方可有效控制“以房抵工程款”的法律风险。

一、以房抵工程款的情形

在当前的房地产行业实践中，以房抵工程款的情形主要有：

１、房企在招投标阶段要求建筑企业作出以房抵工程款承诺

房企作为强势一方，为掌握主动权，通常在工程发包时，以不同方式明示建筑企业作出书面承诺，接受以房抵工程款的条件。房企要么在招标文件中书面明示，要么在招标文件外口头明示。建筑企业为谋取项目中标，不得不接受，而接受的方式要么是在《建设工程施工合同》中载明，要么提交书面承诺书。

２、房企在施工过程中与建筑企业签订以房抵工程款协议

房地产项目开发通常要经历数年，可能横跨同一发展周期的不同阶段或横跨数个发展周期。房地产业属于资金密集型产业，投资人的资金压力也呈现一定的波动性。一旦开发过程中面临资金压力，房企就会要求建筑企业接受以房抵工程款条件。施工过程中的以房抵工程款，要么在预售许可证取得前要么在预售后，不同的阶段将直接影响以房抵工程款的法律效果。

３、房企在工程竣工结算后与建筑企业签订以房抵工程款协议

工程竣工结算后，债权金额确定，通常情况下付款期限也已经届满，房企基于资金压力，与建筑企业达成以房抵工程款协议。

４、房企与建筑企业在纠纷处理过程中达成以房抵工程款协议

已就拖欠工程款发生诉讼纠纷，在诉讼过程中当事人协商达成以房抵工程款协议，约定直接以特定房产折价归建筑企业所有，用以充抵拖欠的工程款。

二、以房抵工程款涉及的法律主体

以房抵工程款，简单的模型就是：房企与建筑企业签署《建设工程施工合同》后，房企以自有的期房或现房，折价充抵工程款，房屋产权转移登记至建筑企业自身名下。现实中的以房抵工程款，远远比简单模型复杂，涉及到的法律主体更多。实践中主要有：

１、两方主体

就是上述提及的以房抵工程款的简单模型，仅涉及房企和建筑企业。

２、三方主体

三方主体可能存在的情形主要有：

（１）房企与建筑企业签署《建设工程施工合同》后，房企以其关联企业所有的期房或现房，折价充抵工程款，房屋产权转移登记至建筑企业自身名下。这涉及到房企及其关联企业、建筑企业三方。

（２）房企与建筑企业签署《建设工程施工合同》后，房企以自有的期房或现房，折价充抵工程款，房屋产权转移登记至建筑企业指定的第三方名下。这涉及到房企、建筑企业及其指定的第三方。

３、四方及以上主体

房企充抵给建筑企业的房屋系第三方所有，或该房屋被层层转充抵，即建筑企业将充抵工程款的房屋又转抵给材料商、分包商等，材料商、分包商等又转抵给其他方或将房屋产权登记在指定方名下。

三、以房抵工程款协议的存在形式

结合实线，大致归纳如下：

１、建筑企业（或其项目部有权人员）提交的同意以房抵工程款的《承诺函》；

２、建筑企业（或其项目部有权人员）在房企要求以房抵工程款的函件上签署同意意见；

３、《建设工程施工合同》正文或补充协议或附件中存在的建筑企业同意接受以房抵工程款的条款；

４、建筑企业在工程款请款单或其它函件上要求以房抵工程款，经房企签署同意意见的；

５、《以房抵工程款协议》或类似的独立协议；

６、房企和建筑企业达成了以房抵工程款合意，并体现在工程竣工结算协议或类似协议、文件上。

四、以房抵工程款协议的主要内容

结合实线，以房抵工程款的合意表达大致存在如下情形：

１、房企与建筑企业达成以房抵工程款的初步合意，但具体充抵工程款的房屋房号不明确，产权办理至哪个主体名下不明确，房屋单价不明确，等。

２、房企与建筑企业达成以房抵工程款的初步合意，尽管具体充抵工程款的房屋房号不明确，产权办理至哪个主体名下不明确，房屋单价不明确，但协议明确：房号以房企意见为准，产权办理至哪个主体名下由建筑企业指定，房屋单价确认依据（如以开盘价为准，或以房管部门备案价格为准，或以前述标准确定的单价为基础上浮或优惠一定比例）。

３、房企与建筑企业达成以房抵工程款的正式合意，房号、面积、单价、总价及房屋认购主体等均作了明确约定。

４、房企与建筑企业达成以房抵工程款的正式合意，房号、面积、单价、总价及房屋认购主体等均作了明确约定。同时，房企与建筑企业指定的认购人签署了房屋认购协议。

以房抵工程款协议的内容有两个关键因素，直接影响协议的履行效果。具体如下：

第一个关键要素是：对于充抵效果是否有明确表达。不同的意思表达，直接影响工程款充抵的法律效果。其一，明确约定以房充抵工程款，充抵后即视为对应的工程款已付、对应的购房款已付；其二，明确约定以房充抵工程款，但未明确表达充抵后即视为对应的工程款已付、对应的购房款已付。

第二个关键要素是：最后认购充抵工程款的房屋产权的主体情况。其一，最终认购主体无论是建筑企业本身还是其指定的其他主体，具有房屋所在城市的购房主体资格；其二，最终认购主体无论是建筑企业本身还是其指定的其他主体，不具有房屋所在城市的购房主体资格。

五、以房抵工程款协议的法律效力

合同法有关合同不成立、不生效、效力待定或无效的规定，不再累述。下面仅结合以房抵工程款这一特定情况，简单予以分析。

１、以房抵工程款协议不成立

合同的成立适用意思自治原则，当事人有从事合同行为的意志自由，依其自由意志创设权利义务关系。只要具备意思表示这一基本事实，合同即告成立。合同不成立是指当事人未就合同的主要条款未达成合意，主要包括：当事人之间就合同主要条款未形成合意，或形成的合意不是真实意思表示。

比如，房企或建筑企业未对房屋买卖的主要合同条款达成合意。依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，最核心的合同条款就是房屋基本状况和房屋价款。

比如，房企或建筑企业单方提出以房抵工程款的请求（即要约），但对方未接受或未作出回应（口头或行为回应）（即承诺）。

比如，以房抵工程款只是作为支付工程款的保障措施，即让与担保，房企与建筑企业之间并未达成真实的以房抵工程款合意。

２、以房抵工程款协议不生效

依据合同法，原则上合同成立即生效，时间重合，但存在两种例外情况：一是附条件、附期限合同，在条件成就、期限届满前合同成立但不生效；二是需要办理审批手续的合同，在合同签订后、批准前合同成立但不生效。

附条件、附期限的以房抵工程款协议，部分属于让与担保协议，但也存在其它情况，比如：房企与建筑企业约定，以房抵工程款协议自房企取得预售许可证后生效。

３、以房抵工程款协议效力待定

合同效力待定，是指合同成立以后，因存在不足以认定合同有效的瑕疵，致使合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。

效力待定的以房抵工程款协议，主要有以下情形：

（１）无权代理：签约主体未取得授权，比如建筑企业的项目负责人或其他工作人员超越授权范围，与房企签署以房抵工程款协议。

（２）无权处分：比如房企以其关联企业所有的房屋充抵工程款。

４、以房抵工程款协议无效

合同法第五十二条、五十三条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。

这里需要特别提醒的是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”

以房抵工程款协议签署时，若未取得预售许可证，可能被认定为无效协议。

５、以房抵工程款协议有效

除却上述４种情形外，通常情况下，以房抵工程款协议应为有效。

以房抵工程款，是债务清偿的方式之一，是房企与建筑企业之间对于如何清偿工程款之债作出的安排，对以房抵工程款协议效力的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，当事人于债务清偿期届满后签订的以房抵工程款协议，并不以建筑企业现实地受领抵债房屋，或取得抵债房屋所有权为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，以房抵工程款协议即为有效。

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