最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

(民法学会讨论稿)

为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 【违反物权法定的后果】

当事人之间关于物权种类和内容的约定违反物权法第五条规定，其请求确认或者保护所约定的物权的，人民法院不予支持。

前款所称当事人的约定符合其他法律行为生效要件的，依据相关法律、行政法规的规定处理。

另一种观点：考虑到缓和物权法定主义的僵硬化问题，应当对物权法定中的“法律”作出弹性解释，为实践中保护居住权、典权等奠定基础。

第二条 【房屋多重转让中的权利保护顺位】

转让人就同一房屋订立数份合法有效的买卖合同，各买受人均提出权利主张的，按照以下原则处理：

(一)已经办理转移登记，但恶意办理转移登记的除外;

(二)均未办理转移登记的，按照买卖合同约定已经合法占有房屋;

(三)均未办理转移登记亦未合法占有房屋，买卖合同成立时间在先。买卖合同虽然依法成立，但尚未生效的，应当以生效时间作为权利保护顺位的依据。

根据买卖合同约定已经合法占有但尚未办理转移登记的买受人，有证据证明已经办理转移登记的人明知或者应当知道上述事实仍然办理转移登记的，应当认定为前款第一项所称恶意办理转移登记。

第三条 【买卖合同成立时间的确定】

本解释第二条第一款第(三)项所称的买卖合同成立时间，按照合同法的有关规定认定。

当事人对买卖合同成立的时间有争议的，一般可以依据买卖合同载明的签订时间认定，但当事人有证据证明买卖合同实际签订时间与买卖合同载明的签订时间不一致的，为实际签订时间。

另一种观点：1、均未办理转移登记并均未合法占有房屋情况下，应当确立履行在先优先于买卖合同成立时间在先的顺序排位规定;2、应确定已经办理备案的买受人权利优先于合同成立在先甚至还要优先于在先履行的买受人。

第四条 【异议登记――确权诉讼】

利害关系人在有关物权归属的异议登记之日起十五日内，向人民法院提起确认物权归属的民事诉讼的，人民法院应当受理。

利害关系人在有关物权归属的异议登记之日起十五日后提起确认物权归属的民事诉讼，异议登记的失效不影响人民法院对物权归属争议的实体审理。

第五条 【确权争议中登记的非终局性】

物权归属争议中，当事人有证据证明物权登记确有错误并请求确认其享有物权，另一方当事人仅以其为登记权利人进行抗辩的，人民法院不予支持。

第六条 【审查原因行为不受登记事实影响】

当事人请求确认作为登记基础的买卖、赠与等法律行为无效，或者请求撤销、解除相关法律行为，另一方当事人以存在物权登记为由，主张该争议不属于民事受案范围的，人民法院不予支持。

第七条 【预告登记――“约定”】

物权法第二十条第一款所称的约定，是指当事人在买卖房屋或者其他不动产物权的协议中有关将来实现物权的种类、期限等内容的约定。

另一种观点：参考立法例(须有物权登记人的同意)以及房屋登记办法第六十九条和第七十条第一款第四项之规定，物权法第二十条第一款所称的约定，应当是指当事人关于办理预告登记的约定。

第八条 【预告登记权利人的保护】

符合下列情形之一，应当认定为物权法第二十条第一款所称处分不动产的情形：

(一)基于移转物权的意思将不动产转移占有给预告登记的权利人以外的人，或者将物权转移至第三人名下;

(二)为预告登记的权利人以外的人设定地役权、抵押权。

预告登记的权利人依据物权法第二十条第一款规定，请求确认另一方当事人与第三人为处分该不动产所签订的合同无效的，人民法院不予支持。

第九条 【预告登记义务人的抗辩权】

预告登记有效期内，预告登记的权利人请求实现物权，另一方当事人主张行使根据法律规定或者合同约定享有的抗辩权的，人民法院应予支持。

第十条 【预告登记失效――债权消灭】

符合下列情形之一，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭：

(一)预告登记保障实现的物权已经完成不动产登记;

(二)预告登记的权利人放弃其依照合同享有的债权;

(三)买卖房屋或者其他不动产物权的协议无效、被撤销或者解除。

第十一条 【提供虚假材料申请登记的赔偿――侵权诉讼】

因当事人提供虚假材料申请登记受到损害的人，向人民法院提起侵权诉讼的，人民法院应予受理。

第十二条 【登记错误的赔偿――侵权诉讼】

因登记错误受到损害的人，以登记机构为被告，向人民法院提起侵权诉讼的，人民法院应予受理。

在因申请登记的人与登记机构工作人员恶意串通造成登记错误的侵权诉讼中，人民法院可以将申请登记的人与登记机构列为共同被告。

另一种观点：登记错误赔偿责任的性质还有争议，登记机构承担赔偿责任的归责原则、登记机构承担的赔偿责任如何确定、赔偿的可能性等，涉及到登记制度的重大问题，目前以不做本条规定为宜。

第十三条 【物权法第二十四条所称的“善意第三人”】

不知道或者不应知道物权变动的事实且对标的物享有正当物权利益的人，应当认定为物权法第二十四条所称的善意第三人。

另一种观点：1、人民法院已经依据生效法律文书规定采取强制执行措施执行船舶、航空器和汽车等的债权人也应当纳入善意第三人的范围;2、如将“强制执行债权人”纳入善意第三人范围，也应进行限缩，把侵权债权人排除在“善意第三人”范围之外。

第十四条 【发生物权变动效力的法律文书】

人民法院、仲裁委员会作出的变更或者消灭既存物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。

另一种观点1：导致物权变动的人民法院、仲裁委员会的法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书。

另一种观点2：该法律文书应当仅限于形成判决、裁决，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。确认判决、裁决以及调解书均不在此限。

第十五条 【特殊情形享有不动产物权的保护】

依照物权法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权，但尚未办理登记的物权人，针对无权占有、妨害、可能妨害或侵害其物权的行为，请求返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状或者损害赔偿等，人民法院应予支持;行为人以该物权人并非登记权利人为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十六条　【办理宣示登记前处分物权的合同效力】

依照物权法第二十八条至第三十条享有物权，但尚未依照法律规定办理登记的人，与第三人订立处分该物权的合同，当事人以处分人尚未依照法律规定办理登记为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

第十七条 【共有基础丧失情况下的共有物分割】

共同共有关系消灭，应当认定为共有的基础丧失。共同共有人请求分割共有的不动产或者动产，其他共同共有人以存在不得分割共有的不动产或者动产的约定为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十八条 【共有物分割中的“重大理由”】

共有人破产或者人民法院对共有的不动产或者动产采取强制执行措施的，应当认定为物权法第九十九条所称的重大理由。

法律、司法解释对分割共有的不动产或者动产的重大理由另有规定的，按照相关规定认定。

第十九条【共有物分割的特别规定】

除法律另有规定，建筑物区分所有权人依据物权法第九十九条规定请求分割共有部分的，人民法院不予支持。

除遗嘱人有明确意思，或者继承人之间另有约定，继承人请求分割遗产，其他继承人以分割遗产无重大理由为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

第二十条 【物权法第一百零一条所称转让】

因赠与、继承、遗赠等原因致使共有份额的权利主体发生变化的，应当认定不属于物权法第一百零一条所称的转让。

按份共有人对前款所称情形发生后如何处理另有约定的，按照其约定处理，但该约定违反法律、行政法规效力性强制性规定的除外。

另一种观点1：应当将赠与解释为物权法第一百零一条所称的转让。按份共有人将其享有的共有份额赠与共有人以外的人，其他共有人请求按照赠与共有份额市场价格购买的，人民法院应予支持。

另一种观点2：此种情形应当认定其他按份共有人有权请求分割共有物;如果当事人有不得分割共有物的约定，则将其解释为分割共有物的重大理由。

第二十一条 【按份共有人优先购买权的行使期间】

按份共有人对优先购买权的行使期间有明确约定的，按照其约定处理;没有约定或者约定不明，其他按份共有人在接到转让共有份额的共有人的通知后十五日内，未明确表示购买或者对通知所列条件作出实质性变更的，应当认定其放弃优先购买权。

前款所称转让共有份额的共有人发出的通知，应当包括最终确定的转让共有份额的价格、履行方式以及期限等条件。

转让共有份额的共有人未通知其他按份共有人的，本条第一款所称十五日期间，自其他按份共有人知道或应当知道最终确定的转让共有份额的价格、履行方式以及期限等条件之日起算。

第二十二条 【优先购买权的裁判保护】

其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求人民法院判决转让共有份额的按份共有人按照同等条件转让该共有份额的，人民法院应予支持。

另一种观点：保护过度，应删除。

第二十三条 【优先购买权人仅主张撤销转让合同的处理】

其他按份共有人仅主张撤销转让共有份额的共有人与共有人以外的人订立的转让合同，而未主张优先购买的，人民法院应当就是否行使优先购买权进行释明。经释明后，其他按份共有人仍不主张优先购买的，人民法院不予支持。

第二十四条 【按份共有人间转让共有物时优先购买权的认定】

按份共有人之间转让共有的不动产或者动产份额，除共有人之间另有约定，其他按份共有人依据物权法第一百零一条规定主张优先购买权的，人民法院不予支持。

第二十五条 【两个以上按份共有人优先购买权的保护顺位】

按份共有人向共有人以外的人转让共有的不动产或者动产份额，两个以上其他按份共有人同时主张优先购买的，由共有人协商确定。

共有人协商不成，转让人作出明确选择后，其他按份共有人主张优先购买的，人民法院不予支持;转让人未作出明确选择，且其他按份共有人对优先购买权的行使未协商达成一致，其他按份共有人请求按照转让时各自财产在共有的不动产或者动产中所占比例行使优先购买权的，人民法院应予支持。

另一种观点：按份共有人向共有人以外的人转让共有的不动产或者动产份额，两个以上其他按份共有人同时主张优先购买的，由其协商确定;协商不成的，按照转让时各自财产在共有的不动产或者动产中所占比例行使优先购买权。

第二十六条 【合作开发房地产项目的物权认定】

当事人以出让的国有土地使用权、资金出资并以一方名义进行合作开发的，可以认定双方当事人为合作开发项目的共有人。因该合作开发项目产生的债权债务，按照物权法第一百零二条有关因共有的不动产或者动产产生的债权债务的规定处理。

另一种观点：该种情况认定为共有的依据不足，债权债务的处理，应严格遵循合同相对性原则。

第二十七条　【善意取得――无权处分】

不动产或者动产的真实权利状态与登记或者占有所体现的权利状态不一致，登记权利人或者占有人处分该不动产或者动产不符合法律规定或者当事人约定的，应当认定为物权法第一百零六条所称的无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的情形。

第二十八条　【善意取得――善意】

受让人受让不动产或者动产时，对不知道转让人无处分权无重大过失以上过错的，应当认定受让人是善意的。

第二十九条　【善意――不动产】

符合下列情形之一，应当认定不动产受让人明知转让人无处分权：

(一)登记簿上已经存在利害关系人的异议登记;

(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;

(三)知道登记簿上记载的权利主体错误。

真实权利人举证证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第三十条　【善意――动产】

受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等，不符合同类交易人对正常交易的判断标准的，应当认定受让人具有重大过失。

第三十一条　【善意取得――善意的判断时点】

完成不动产物权转移登记或者交付动产之时，应当认定为物权法第一百零六条第一款第(一)项所称的受让人受让不动产或者动产时。

前款所称交付动产之时，在现实交付情形，为受让占有之时;在物权法第二十五条规定情形，为设立和转让动产物权的法律行为生效之时;在物权法第二十六条、第二十七条规定情形，为受让人取得直接占有之时。

当事人就受让人取得物权约定条件或者附期限的，为条件成就或者期限届满之时，但条件或者期限届满之时早于本条第二款规定时间的除外。

另一种观点：1、本条第一款中，在不动产情形，应为申请转移登记之时，在指示交付情形，应为通知到达第三人之时;2、本条第二款中，应限制为现实交付和简易交付情形。

第三十二条 【善意取得――合理价格】

对物权法第一百零六条规第一款第(二)项所称的合理的价格，应当根据标的物的具体情况，参考交易时当地市场交易价格等因素予以综合认定。

另一种观点1：合理的价格应当已经支付。

另一种观点2：对于物权法第一百零六条规第一款第(二)项所称的合理的价格，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易时当地市场交易价格，结合其他相关因素综合考虑予以确认。受让人已经支付的对价低于合同订立时当地同类标的物市场价格30%以上的，一般可以认定不属于物权法第一百零六条规第一款第(二)项所称合理的价格。

第三十三条 【善意取得――交付】

物权法第一百零六条第一款第(三)项所称交付，包括现实交付以及按照物权法第二十五条、第二十六条、第二十七条规定进行的交付。

根据物权法第二十五条规定完成交付之前，受让人应当自让与人处受让占有。

另一种观点：物权法第一百零六条第一款第(三)项所称交付，仅应为现实交付和简易交付。

第三十四条 【准不动产如何适用善意取得】

物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等，应当认定为物权法第一百零六条第一款第(三)项规定所称的“不需要登记”的财产。

另一种观点：该类财产应当界定为“应当登记”的财产。

第三十五条　【合同绝对无效排除善意取得的适用】

无权处分与受让人订立的转让合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而被认定无效，受让人依据物权法第一百零六条规定主张取得所有权或者其他物权的，人民法院不予支持。

第三十六条　【善意――可撤销】

无权处分人与受让人订立的转让合同因受让人欺诈、胁迫或者乘人之危被撤销的，受让人依据物权法第一百零六条规定主张取得所有权或者其他物权的，人民法院不予支持。

第三十七条　【未办理宣示登记不得对抗善意取得】

依照物权法第二十八条至第三十条享有物权，但尚未依照法律规定申请办理登记的人，请求排除第三人根据物权法第一百零六条规定取得物权的，人民法院不予支持。

第三十八条　【法律文书被撤销的法律后果】

物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书被撤销，但第三人已经受让不动产或者动产且符合物权法第一百零六条规定，原权利人就其损失请求转让人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

第三十九条 【转让合同消灭的法律后果】

转让合同无效、被撤销或者解除，但第三人已经受让不动产或者动产且符合物权法第一百零六条规定，原权利人就其损失请求转让人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

第四十条 【受让人执行异议的认定】

转让人的债权人请求人民法院查封、扣押、拍卖、变卖仍然登记在转让人名下的不动产，受让人提出如下异议的，人民法院应予支持：

(一)受让人已经办理预告登记，且该预告登记在有效期内;

(二)受让人合法占有不动产且已经支付全部价款或者仅尚未支付按照合同约定需待完成转移登记后再支付的剩余价款，尚未完成转移登记非该受让人原因所致。

转让人的债权人有证据证明提出异议的受让人与转让人恶意串通损害其利益的，不适用前款规定。

第四十一条 【诉讼时效抗辩的排除】

对当事人提出的下列主张，另一方当事人以超过诉讼时效期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持：

(一)当事人依据物权法第三十三条、第三十五条规定，请求确认物权、排除妨害或者消除危险;

(二)登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产;

(三)基于旨在移转所有权的法律行为已经合法占有标的物的受让人，请求转让人办理不动产物权转移登记。