我国人口变化正在影响楼市。
过去20年，我国人口年龄结构呈现出老龄化加快加深、少儿人口占比先降后升的特征，受“一老一小”两方面因素影响，劳动年龄人口占比连续十年下降。
横向对比“六普”到“七普”间31个省市的常住人口规模变化，广东、浙江、江苏等东南沿海省份人口增量名列全国前三，十年间，三省累计人口增量达到3794万，占全国的一半以上。
其中，广东常住人口增量领跑，且六成增量人口源自机械增长。截至2020年，广东常住人口规模达到1.26亿，较2010年增长2171万，增长规模稳居第一。与此同时，广东省人口年轻化特征显著，东莞、深圳、中山、广州、佛山和珠海6城劳动年龄人口占比均达到70%以上。
人口年轻化也意味着城市人口红利仍将不断释放，人口机械增长提速将带动楼市需求扩容，楼市韧性也会增强。
在所有年龄段人群中，劳动年龄人口基于新婚、子女上学、改善的需要，潜在购房需求相对充裕。
2020年，广东全省劳动年龄人口突破8600万，十年增量超千万。六普数据显示，截至2010年，广东21个地级市劳动年龄人口数共计7655万，2020年，广东劳动年龄人口总数增至8670万，增量达到1014万。
2020年，全国15-59岁人口占比为63.4%，假定劳动年龄人口占比超过70%的城市为年轻化城市，全国共有18个地级市达标。18个年轻化城市中，广东独占六席，占比达1/3，比如东莞、深圳15-59岁年龄人口占比在80%左右，中山、广州、佛山、珠海也在75%左右。
聚焦0-14岁少儿人口，这一数据意味着城市年龄结构比较年轻化。2020年，广东全省0-14岁人口共计2375万，超越河南位列我国第一，较2010年增长615万，增量占全国比重的19%，其中广州、深圳等大湾区年轻化城市不断输出青年劳动人口。
其中，人口自然增长和人口机械增长，是广东省年轻劳动力增长的重要动因，生育率全国领先叠加人口输入，广深大湾区人口年轻化不断更迭。
人口自然增长：超4成城市出生率超10‰，湛江茂名净增长逾百万
从人口自然增长来看，广东历来是生育大省，每年百万出生人口，规模常年稳居我国第一，也是全国唯一一个出生人口超百万的省份，出生率达到9.35‰，超出全国平均水平约2个千分点。
分城市来看，排除不公布出生率数据的汕尾，其他20个地级市中，除了阳江以外的其他19个地级市出生率都高于7.5‰全国平均，肇庆、佛山等4成以上城市出生率更是超过10‰,2011-2021年，湛江、茂名、揭阳等广东三四线城市人口自然增量多达百万。
核心城市广州、深圳人口自然增长同样达到90万。相较于北京和上海，同为一线城市的广州、深圳育龄人口生育意愿明显更强，尤其是深圳，2020年人口出生率高达17‰，领跑核心一二线城市。
人口机械增长：近10年省外净迁入300万，省内人口加速向湾区迁移
机械迁入对广东人口增长的贡献度相当可观，一方面，经济发展较快吸纳了大量跨省流动人口，另一方面，省内人口加速向大湾区城市迁移。
2011-2020年，深圳人口机械增长245万居首，大量高薪就业机会、较低的落户门槛强化了深圳人口吸纳能力，尤其是2017年以后，年机械增长人口由此前的每年20万左右，增长至30万以上，2018年更是吸引超过41万人净迁入。
由于机械增长人口大多是适龄劳动年龄人口，既有婚育安家的购房刚性需求，又有强劲的购买力和加杠杆意愿，因此，人口机械迁入对住房消费的拉动促进作用往往更为直观明显。事实证明，人口流入为广深佛莞等大湾区城市注入了不菲的增量购房需求，而反观揭阳、湛江、茂名等人口机械负增长城市，潜在购房需求低迷，市场规模上限尽显。
聚焦大湾区核心城市人口年轻化的实际动因，进而预判未来广东省各城市人口增减变化，及对房地产市场影响，不乏以下三方面的典型特征：
其一，短期市场需求看人口机械增长,短期给房地产市场提供坚实的需求支撑。
其二，长期市场需求看人口自然增长,理论上现在的出生人口将在未来二三十年转化为潜在置业群体，意即现阶段人口自然增长迅猛的城市长期市场需求更为充裕。
其三，未来年轻劳动力人口将由湾区外三四线不断向大湾区核心城市聚集,未来就近城镇化仍是市场主流，基于就业机会、薪资收入等多方面因素考量，广东省年轻劳动力人口将由湾区外三四线城市不断向大湾区核心城市聚集，深圳、广州、佛山和东莞或将显著受益，长期市场需求有支撑。
2020年至2021年，广州人口机械增长连续两年突破20万人，期间带动不菲的增量购房需求。房地产市场明显受益，成交迭创2017年以来新高。2020年，广州市场有所转暖，成交升至1197万平方米，同比增长17%。2021年，广州市场持续升温，成交进一步提升至1276万平方米，同比再增7%。
从人口流向来看，广州人口主要流向主城区，近10年天河区、白云区、番禺区和黄埔区人口机械增长皆超10万人。2011年至2020年，广州人口机械增长共计98.4万人。其中，天河区人口机械增长18万人，高居全市首位。
2022年1-10月，广州房地产市场明显遇冷，累计成交725万平方米，同比下降28%。各区域市场分化加剧，主城区市场更具韧性，天河区成交同比增长3%。受惠于常住人口提速增长，番禺区成交119万平方米，同比微降6%。远郊区域市场下行压力加剧，增城区、花都区成交同比跌幅都在40%附近，南沙区成交低至70万平方米，同比下降55%。
东莞：超9成外来劳动力流向中低薪资制造业，需求转化困难是硬伤
近10年东莞工业领域外来劳动力大增319万人，但东莞工业与全行业平均工资剪刀差不断走扩，反映工业领域外来劳动力实际购买力明显不济。
东莞房价收入比长期偏高，且有持续上升的趋势，外来劳动力陷入购买力瓶颈。2014年至2020年，东莞商品房成交均价由9736元/平方米稳步上涨至22928元/平方米，累计涨幅多达135%；房价收入比则由9.2持续提升至15.8，显著高于6-7的合理区间范围。
对于638万人的工业领域外来劳动力而言，实际购买力疲软，购房贵且难问题愈加突出。
东莞人口机械增长与楼市成交整体弱相关。2018、2019年，东莞人口机械增长连续两年突破16万人，双创近年来新高，同期东莞房地产市场却陷入沉寂，成交连续两年不足600万平方米，双创2015年以来新低。2020年，东莞人口机械增长高位回落至9.8万人，但房地产市场有所转暖，成交升至758万平方米，同比增长29%。
受制于购买力不济，叠加房价上涨过快，东莞外来劳动力较难转化为实际购房需求，对房地产市场提振效果极其有限。
汕头：人口自然增长省内居前，家庭规模大型化提振改善性需求
汕头本地居民生育意愿偏高，出生率长期在省内排名前三，2021年，汕头人口出生率13.2‰，仅次于深圳16.1‰，在省内排名第二。汕头人口自然增长由10.6万人逐年下滑至4.6万人，但仍在省内排名前五。
近年汕头经济发展后劲不足，较核心城市深圳、广州之间的经济发展差距不断拉大，倒逼本地人口持续向深圳、广州这类经济发达城市迁移，2021年常住户籍人口比跌至0.96。
汕头人口自然增长与楼市成交整体弱相关。2016年至2021年，汕头人口自然增长由9.7万人持续回落至4.6万人，房地产市场呈周期性剧烈波动，两者之间的相关性较弱。
但汕头改善性需求坚挺，主力户型100-140平方米成交占比持续提升。2022年1-10月，汕头120-140平方米户型最受市场欢迎，成交占比多达27.5%，较2016年提升4.8个百分点。
大湾区市场整体趋稳长期看好深广佛莞，惠州、珠海调整周期较长
大湾区市场逐渐修复，成交跌幅收窄至10%以内。2021年下半年，大湾区房地产市场明显降温，成交转入下降通道。2022年，受限于国内疫情反弹，大湾区市场持续转冷，成交同比跌幅一度扩至40%以上。5月以来，大湾区市场逐渐修复，成交筑底企稳，同比跌幅收窄至10%以内。8月，大湾区9城成交445万平方米，同、环比分别下降5%和9%。
随着广东省年轻劳动力人口将不断向大湾区迁移，有望给大湾区房地产市场提供需求支撑，成交规模或将整体趋于稳定。
长期看好深圳、广州、佛山和东莞，惠州、珠海因需求过度透支市场调整周期较长。2021年，佛山、东莞GDP均突破万亿，深圳、广州更是在3万亿附近。而在强劲经济基本面支撑下，深圳、广州、佛山和东莞人口吸附力不断增强，房地产市场前景依旧值得期许，短期成交下滑不改长期向好预期。
长期以来，惠州、珠海投资性需求往往占据较高的成交比重。2022年，惠州、珠海市场皆陷入调整期，投资性需求退场，前10月累计成交同比跌幅都在50%附近。受限于需求过度透支，预计惠州、珠海本轮市场调整周期或将较长，成交筑底企稳还需较长时间。
此外，江门、中山和肇庆经济基本面相较平平，市场或将不温不火，成交还将在一定区间范围窄幅波动。
湾区外三四线市场不容乐观，结构性机会在于返乡置业及改善需求
茂名、湛江、梅州等湾区外三四线城市年轻劳动力人口仍将不断外流，潜在购房需求增长长期受限，房地产市场前景依旧不容乐观，但也存在以下两方面的结构性机会：
其一，节假日的返乡置业需求。湛江、梅州、揭阳等长期外出务工人员突破百万，茂名更是超200万人，返乡置业需求相较旺盛，并有较强购买力支撑。而在国庆、春节等假期，茂名、湛江、梅州等人口输出型城市房企都会开展返乡置业专场营销活动，往往能取得良好的业绩表现。
其二，相较坚挺的改善性需求。汕头、揭阳、湛江等本地居民生育意愿较高，出生率长期在全省排名居前，致使家庭规模趋于大型化。2020年，汕头、潮州、汕尾等家庭户均人口皆超3人，揭阳暂以3.81人居首。随着家庭规模趋于大型化，揭阳、汕头、潮州等改善性需求相较坚挺，舒适性产品成交占比有望持续提升。
整体来看，人口增减变化与房地产市场周期变化有很强的关联性，市场预期取决于人口机械增长，一旦人口机械增长提速，便能带动购房需求扩容，进而提升市场韧性。人口自然增长与市场周期变化整体弱相关，但能改变需求结构，一旦人口自然增长持续放量，便能提振改善性购房消费。受购买力制约，外来劳动力实际购房需求转化困难仍是硬伤。
基于就业机会、薪资收入等多方面因素考量，广东省年轻劳动力人口将不断向大湾区聚集，尤其是深圳、广州，外来年轻劳动力人口将继续保持较快增长态势，因此在年轻人口持续向湾区聚集的过程中，我们长期看好深圳、广州、佛山和东莞。
