“哼，我家房屋外墙渗水，导致家中墙纸发霉，物业公司不给我修，还催我交物业费，我就是不交！”刘某对着法官气愤地说。

刘某2016年在西峡某小区购买一套联体别墅，在与开发商签订的购房合同上明确约定了房屋的保修范围和保修期限，2019年4月刘某与该小区物业签订了《前期物业管理服务协议》，约定了物业服务费标准、物业管理服务项目等内容。2023年初刘某向物业反映其房屋外墙存在渗水情况，物业查看后认为刘某房屋已过保修期，且外墙维修金额超出物业自行维修标准范围，需启用大修基金进行维修，因其他业主均不同意使用大修基金，故物业对该墙面渗水一直未处理。刘某便以物业公司违约为由自2023年1月起拒缴物业管理费，无奈，物业公司诉至法院，要求刘某支付拖欠的物业管理费16664元。

法官审理后认为，案涉房屋已超过开发商的保修期限，且双方当事人均不申请对外墙渗水原因进行鉴定，渗水原因无法查明，而结合相关法律规定及双方签订的《前期物业管理服务协议》约定内容来看，物业对房屋外墙负有一定的维护义务。如果仅是进行小型修补，物业可以自行负担，但经法官、专业人员及双方当事人现场勘查后，发现案涉渗水外墙需要进行大修，而该外墙属全体业主共有,大修、更新、改造等费用需全体业主承担，物业需要尽到协助配合的义务。在刘某向物业反馈渗水问题后，物业及时对外墙维修进行了研判，因维修难度大，费用高需要启用大修基金，因其他业主不同意无法进行申报，才导致外墙维修停滞，物业公司已尽到协助配合义务，不存在合同违约情形，因此刘某以物业公司违约拒交物业费的辩称理由不成立，最终依法判决刘某支付物业公司物业管理费16664元，该判决现已生效。

日常生活中，小区房屋漏水、渗水的情况并不少见，物业公司作为服务企业，对小区公共设施、设备负有管理和维护的义务，一旦出现问题要及时与业主展开沟通，尽快查找根源解决问题，防止损失进一步扩大，减少矛盾纠纷的发生。审判实践中，应准确查找漏水渗水的具体原因、区分不同情况下的法律关系及责任义务，若系物业公司对公共外墙管理维护不到位，物业公司有责任维修;若系业主自己装修或设计不当，相关损失应由业主自行承担，物业公司不负有维修义务; 若系其他业主未尽到房屋管理和注意义务造成侵权，则应由其他业主承担损害赔偿责任；若系建筑质量本身存在问题，业主应向开发商主张相关权利，不能以此为由拒交物业费。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第九百三十七条 物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。（供稿：王晶雅）