摘要：分享星河产城独特的产业运营之道

曾有人说，房企做产业地产，99%都会失败。

星河控股集团凭什么可以成功？

因为他是投资公司！可能恰恰是星河控股集团在产业园区领域成功的关键。

星河产业集团作为星河控股集团旗下的产业地产投资运营商，在发展过程中很大程度上受到作为综合性投资集团定位的影响，在产业园区领域不仅扮演着“房东”更是“股东”。星河产业集团“产城融投”创新运营体系，将产业投资作为企业商业模式中最关键的一环，提供的不仅仅是园区载体，更是全方位的金融投资、产业服务，为区域培育产业、打造完整产业生态。

这或许就是星河产业集团能够在短短5年时间，成为产业园区行业领军企业的核心竞争力。

而近年来，产业园区行业也正在经历从“粗放式发展”向“精细化运营”转型的“阵痛期”。星河产业集团在这一时期依然保持着稳定提升的趋势，让产业园区行业所侧目。

陈忠，星河产业集团总裁

此次，方升访谈录邀请到了星河产业集团总裁陈忠先生，围绕大家关注的“星河模式”、新环境下的发展战略以及对行业未来发展趋势的研判等方向进行了深度访谈，以下是本次访谈的主要内容：

方升研究：产业园区正处于行业变革期，能否简单介绍一下星河产业集团如今的发展情况和未来发展战略？

陈忠先生：星河产业集团从成立之初便未将园区总体规模作为集团的追求方向，而是坚持做好产业运营，以推动产业发展作为集团核心的发展理念。这也顺应了产业园区行业“精细化运营”的趋势，如今对于星河而言机遇大于挑战。

“星河WORLD”在解决地方政府产业发展的相关诉求的同时，对于产业企业依然保持极强的吸引力。逐渐成为了行业内知名的园区IP，近年来在南京、苏州、成都等城市相继完成布局。

我们认为产业园区是一个特殊的“产品”，每个园区都有着自己的独特性，需要长期的运营和精细化的服务来打造。未来星河将继续延续如今稳健的拓展思路，修炼内功，发挥星河运营特长，打造能够真正推动区域产业发展的精品化园区。

在公募REITs推出之后，我们非常看好这一方向，星河希望在原有的“产城融投”模式基础上涉足纯产业园区项目，充分激活自身的产业运营潜力。

方升研究：星河产业集团打造的中国最高的等高双子塔——深圳·星河双子塔已经封顶，能否介绍一下这个地标级项目的未来定位以及对区域产业发展的影响？

深圳·星河双子塔

陈忠先生：产业园区已经逐渐摆脱过去位于城郊、城乡结合部的“盒装载体产品”的固有概念，为了满足新兴产业在载体功能、企业形象等诉求，如今的产业园区产品更加多样性，涌现出了高标准园区、新一代产业园、数字化园区等一系列新概念园区产品。

星河在全球招商过程中，接触了一批成熟的新兴产业企业，她们对于企业形象同样有着较高的要求，同样具备高租金的支付能力，如今的高成长性企业已经不再局限于金融行业。

深圳·星河双子塔一方面为了满足这类新兴产业领域高成长性企业的高端载体诉求，另一方面，星河虽然是民营园区运营商，但同样与地方政府、国有平台公司一样，肩负着推动整个区域、城市的人才、产业和税收提升的重担。

深圳·星河双子塔将成为星河与政府合作的区域、城市招商引资的标志性项目，在解决区域相关企业总部需求的同时，发挥星河产业发展、高精尖企业招商培育的能力，推动地方招商引资工作。

未来，深圳·星河双子塔将是面向国际的一个窗口，在国际集采中心、信息服务中心、高新技术产业等领域聚集起一个吻合区域经济形势的完整产业链条，形成一个大型企业华南总部。

方升研究：能否分享一下星河产业集团对于产业运营的理解？

陈忠先生：做产业园，要抱有服务的心态，不要考虑直接通过产业运营赚钱，而是去解决园区企业的真正需求，推动产业企业的发展，得到产业企业信任，未来才有更多增值服务的机会。

星河是产业企业的服务者，也是产业企业和地方政府的链接者。

我们通过全方位的产业服务陪伴园区企业成长壮大，并在实践中反推产业运营经验。我们没有将产业运营作为一个独立的板块，而是跟整体业务所结合，不以盈利为目的，可以不计成本地服务于产业企业。这让星河园区与园区内的企业互信度极高，有什么需求可以直接通过企业管家进行咨询交流，我们可以针对性为企业解决难题。

目前产业客户对于星河已经有了足够的信任，一方面推动产业企业向星河提供更多共性及稳定的需求，也将为星河产业园区板块带来更多收益。另一方面，也形成了口碑式的营销，口口相传，让越来越多的企业认同星河品牌，选择星河园区。

方升研究：星河产业集团搭建的产城研究院和超级企业服务中心将在产业运营体系中扮演什么样的角色？

陈忠先生：产城研究院其实就是就解答星河“我们如何做？我们如何能做？”的问题。产城研究院通过对于行业情况以未来发展趋势的研判，为星河选对发展方向，少走弯路。如今星河产城研究院不仅服务与星河产业集团，也同样面向产业园区同行提供专业服务。

超级企业服务中心

超级企业服务中心更像是星河产业集团和产业企业的交流服务平台。星河将现有的产业服务全部融入到超级企业服务中心，从园区基础服务、政府服务、个性化服务、产业企业联动、人才招聘等方面解决企业的各类服务、合作诉求。

在超级企业服务平台，星河是产业企业的服务者，可以直接为产业企业提供投融资、物业、政府对接、人才服务等服务，同样也是服务的链接者，提供资源入口，结合产业企业的诉求，引入长期稳定的外部供应商，解决企业的共性诉求。

方升研究：星河产业集团是否会结合自身产业运营优势，进行轻资产输出？

陈忠先生：星河产业集团在产业运营领域有足够的能力和自信，也得到很多地方政府的信任和邀请。

在轻资产运营领域，规模化发展同样也不是星河的追求，专精运营、团队精干、产业扎实依然是我们的特色。因为需要兑现对政府的承诺，保障运营品质，数量有限的情况下，单个轻资产项目的收益率不会太高。

所以相比于园区项目的代理运营，未来星河产业集团更倾向于资产运营角度的切入，依靠星河产业集团扎实的产业发展能力，短时间内提升园区资产的价值，通过底层运营逻辑促进资产证券化。

方升研究：星河产业集团如何看待公募REITs对于产业园区行业的影响？

陈忠先生：公募REITs在国际市场上也是前景较好，值得国内参考借鉴。公募REITs的推出之后，给产业园区运营商提供了一个机遇，解决企业现金流问题。

当产业园区公募REITs市场逐渐成熟之后，产业运营服务的价值将得到资本市场的认可，这对于星河在资本运营角度切入轻资产运营领域是一个极好的机会。

目前星河的第一个产业园区公募REITs上市推进工作较为理想。这得益于星河产业集团之前在类REITs领域的涉足，以及星河项目在园区产权、运营情况、收益水平等方面都符合相关要求，从而给了我们追逐成为首批园区REITs上市的民营园区运营商的机会。