现阶段,公寓租赁市场主要包括机构化长租公寓及非机构化长租公寓,机构化长租公寓市场包括分散式长租公寓及集中式长租公寓,两者的主要区别在于运营模式及物业来源的不同。分散式长租公寓运营商从不同的个人业主收集分散在不同地点的可用公寓,而集中式长租公寓运营商通常与机构业主签订长期整租协议,可在一栋楼中提供大量公寓。
魔方生活服务集团的品牌定位为为都市白领提供长期独立居住的标准化解决方案,魔方生活服务集团是中国首家连锁集中式长租公寓运营商,致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台,为都市白领提供长期独立居住的解决方案。从2009年起步,如今已经成为行业内开业规模最大,经营时间最长的集中式长租公寓品牌。
中国租赁公寓市场
近年,中国租赁公寓市场迅猛发展。根据弗若斯特沙利文的资料,中国租赁公寓市场的规模由2017年的人民币1.2万亿元增至2021年的人民币1.8万亿元。至2026年,中国租赁公寓市场的规模预计将进一步增至人民币2.7万亿元,主要驱动因素在于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口(尤其是年轻人流入城市)增加。中国租赁公寓市场非常分散,有大量运营中的非机构化的长租公寓。于2021年,中国机构化长租公寓的渗透率仅为7.4%,远低于发达国家,同年,英国及美国的机构化长租公寓渗透率分别为42.0%及30.0%。随著中国租赁公寓市场的进一步发展,中国的机构化长租公寓渗透率预计到2026年将增至9.4%。2021年至2026年,中国租赁公寓市场规模总量预计按8.4%的复合年增长率增长,而当中机构化长租公寓的市场规模在同期预计按13.7%的较高复合年增长率增长。
中国集中式长租公寓市场
2017年至2021年,集中式长租公寓市场规模由人民币144亿元增至人民币449亿元,复合年增长率为32.8%。预计集中式长租公寓市场规模到2026年将达到人民币1,252亿元,2021年至2026年的复合年增长率为22.8%。集中式长租公寓的地域覆盖范围以一线城市为主,该地域亦是2017年至2021年规模最大、增速最快的市场。预计2026年一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到人民币735亿元,约占整体集中式长租公寓市场的58.7%。
集中式长租公寓的竞争优势与分散式长租公寓相比,集中式长租公寓具有以下方面的竞争优势:
稳定性。有别于分散式长租公寓运营商从不同个人业主获得物业来源的做法,集中式长租公寓运营商通常与大型机构业主签订长期整租协议,确保集中式长租公寓运营的稳定性。
安全性。集中式长租公寓通常配备现场保安人员。每个公寓的驻店经理定期到公寓物业检查物业状况,确保及时发现及整改任何潜在安全隐患。
服务。集中式长租公寓通常为住户提供满足住户不断变化需求的多种增值服务,而分散式长租公寓提供的服务相对有限。
社区。由于有大量住户居住在一个公寓社区,集中式长租公寓更能通过不同类型的社交活动为住户之间建立有意义且健康的关系。
解决一居室公寓供需错配的能力。中国租赁公寓市场中的一居室公寓供需错配长期存在。尽管现有市场上的两居室或三居室公寓供应充足,但一居室公寓的供应相对稀缺。年轻一代要么须为不必要的大公寓支付额外租金,要么与他人合租公寓。由于集中运营模式凭藉在整体规划、产品设计及执行能力等方面的核心特质,集中式租赁公寓能够通过提供大量的一居室公寓来更好地解决上述错配问题。
低成本及高运营效率。集中式长租公寓的一个重要特点是集中式长租公寓运营商与大型机构业主签订长期整租协议,这通常会降低每间租赁公寓的出租成本。此外,集中式长租公寓运营商往往通过利用集中采购制度、标准化产品及服务、卓越的管理能力及高技能的员工来维持较高水平的运营效率。该等优势进一步使集中式长租公寓运营商能够有效地拓展其公寓网络,并从规模经济效应中获益。
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