房企债务违约：惊出一身冷汗

如今，房企的生存状态被万科喊出的口号“活下去”一语道破了天机。如果说连龙头房企都在如履薄冰，那么有些房企已接近溺亡。2018年以来，多家房企频现债务违约，不由得让人惊出一身冷汗。

银亿重债压身

2018年12月底，上市公司银亿股份宣布，因短期内资金周转困难，致使银亿房地产股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行的公司债券(第一期)(15银亿01)未能如期偿付应付回售款本金，出现实质性违约。据了解，“15银亿01”发行规模为3亿元，银亿股份未能按时足额偿付2018年的回售债券本金2.997亿元。

就在此前半年左右，这家曾位列浙江宁波百强企业第三名的企业还宣布高调分红28亿元，并表示“资产负债率较低，同时具备较强的盈利能力和持续稳定的现金流，分红预案实施后不会造成公司流动资金短缺”。

据有关人士透露，引发此次违约的导火索之一是投资人要求提前兑付。“15银亿01”发行于2015年12月24日，为期5年，按照约定兑付日为2020年底，但融资条约中标注，债券发行3年末，发行企业可选择调整利率，投资人可行使回售选择权。目前3年期已到，虽然银亿宣布将债券票面利率从7.28%上调到8.78%，但几乎所有投资人都不接受该条件。

为缓解资金压力，银亿接连披露资产处置公告，以求断臂求生。其中包括将旗下宁波地产等子公司作价3000万元，向爱建信托出售上海添泰置业60%股权，并贷款2.2亿元;公司旗下子公司宁波银恒房产向上海奥誉置业转让安吉银瑞房地产66.47%股权等一系列资产出售计划。

此外，银亿还承诺不分红、停止对外投资，并将调减甚至停发董事和高管的工资及奖金。

据记者了解，银亿面临的不仅仅是这笔3亿元债券违约的困扰。目前，中诚信证已将银亿股份主体和其旗下发行债项“15银亿01”“16银亿04”“16银亿05”和“16银亿07”的信用等级集体下调，由BBB调至C。而且若该公司资金状况继续恶化，不排除评级进一步下降的可能。这些被降级债项中，除了已违约的“15银亿01”外，其余几项公司债的总规模高达15亿元，调整期集中在2019年6-9月，这意味着银亿今年内还有超15亿元债务兑付压力。

房企连曝违约

不只是银亿股份，2018年以来，随着房企融资渠道不断收紧，房企债务兑付集中到期，已有多家与房地产有关的企业发生债务违约。

2018年10月4日，五洲国际控股有限公司公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申请索赔，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。五洲国际表示，由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。

10月15日，北京华业资本控股股份有限公司发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。同天，宁夏上陵实业集团发布公告称，公司“12宁上陵/12宁夏上陵债”发生违约，该期债券本息合计5.42亿元。

11月22日，中弘股份公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元，全部为各类借款。如今，连续20个交易日收盘价低于1元的中弘股份已被勒令退市，成为A股首只因股价跌破面值退市的个股。

11月27日，粤泰股份发布公告称，因卷入借款纠纷事宜，导致公司部分项目资产被查封，该部分资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。此外，截至11月28日，粤泰股份及其下属公司银行账户被冻结总数已达11个，实际冻结金额约为442.37万元，占公司最近一期财务报表净资产的0.065%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此前房企持续融资，现在进入到兑付的高峰期。同时，当前市场下行，发行新债可能没有通过，而部分企业经营业绩也开始下滑，这都让企业面临偿债风险。

“融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且负债过多的房企，将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，在融资方面，房企可以通过设立地产基金等多种形式，争取相对便宜的资金，降低融资成本。他还表示，在保证产品和服务品质的同时，开发商应继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

下一个会是谁

“未来中小房企的生存空间逐渐被压缩。销售、融资端的不畅，会使得行业的弱者处于十分不利的境地，此时如果不及时通过出让股权断臂求生，很难说会不会成为下一个银亿，甚至是中弘。”严跃进直言不讳地表示。

恒大研究院发布的报告显示，截至2018年上半年，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及以后总计仅0.9万亿元。根据国泰君安统计数据，当前房企净负债率创历史新高，达120%，远高于2014年市场下行期平均80%的水平，今年地产业将迎来偿债高峰期。

协纵策略管理集团创始人黄立冲分析，近两年很多房企都瞄准了千亿目标，企业在土地储备上投入了大量资金。再叠加限购、限贷为代表的宏观调控政策的影响，房企现金流越发紧张。

这是寡头的时代，随着行业冷清，市场下行，地产业的集中度逐渐提高。克而瑞研究统计的数据显示，截至2018年11月份，千亿企业已有25家，中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地、阳光城等中型房企已进入千亿俱乐部。而等待小房企的，除了被收购，只有消亡。2018年下半年以来，超过30家中小房企通过产权交易平台挂牌转让股权和债权，仅11月份，通过北京产权交易所挂牌转让的中小房企就增加到了11家。(本报记者孙蔚)