【案例八】张某某与吴某确认合同效力纠纷案

一、基本案情

张某某与吴某于2019年签订《商场承包协议》，约定乘包期八年，承包费前四年80万/年，后四年90万/年，违约金为当年房租的2倍，并赔偿对方相关损失。合同签订后张某某将商场交付给吴某经营使用，吴某支付2019年承包费80万元。由于吴某迟延交付2020年承包费，张某某诉至法院要求确认合同有效并继续履行。

二、裁判结果

泌阳县人民法院认为，《商场承包协议》合法有效，当事人应当按照约定履行。但鉴于突发新冠肺炎疫情，吴某经营的服装生意具有明显的季节性特点，结合泌阳县限制出行、复产复工等具体政策，承包费仍按合同约定支付明显不公平，兼顾张某某合同利益考虑，泌阳县人民法院一审判决吴某不承担违约责任，吴某应于判决生效之日起十五日内向张某某支付2020年承包费70万元，合同继续履行。一审判决后各方均未提出上诉。

三、典型意义

本案系涉疫情服装商铺租赁合同纠纷。承租人从事服装生意，具有明显的季节性特点，在当地政府为防控疫情实行限制出行、停产停业以及复产复工的相关具体政策具体明确的情况下，如果承租人仍按照原合同约定支付2020年承包费并承担延迟支付租金的违约责任，明显对承租人不公平。2020年3月初，吴某经营的商场已经在第一批复产复工名单内，疫情防控对合同履行的影响是暂时性的、阶段性的，并非不能履行，人民法院严格界定合同受疫情影响的程度，充分尊重当事人的契约自由，仅调减了2020年租金数额，维护了合同的稳定性和司法裁判的实质公平。

【案例九】漯河市某商务公司与漯河某科技公司房屋租赁合同纠纷案

一、基本案情

漯河市某商务公司与漯河某科技公司于2016年签订《房屋租赁合同》两份，租赁物分别为厂房和办公楼，租赁期限共3年。2019年4月1日之后，漯河某科技公司将办公楼返还，厂房实际租赁面积也大幅减少。截至2019年11月30日，双方认可漯河某科技公司拖欠租金728710元。合同到期后，漯河某科技公司未提出不再续租，也没有将租赁厂房返还，漯河市某商务公司认为双方合同自动顺延；漯河某科技公司辩称合同到期后双方租赁关系自然终止，因为过年发生疫情，设备一直没有搬出。漯河市某商务公司遂起诉至法院，请求依法判令漯河某科技公司支付拖欠租金728710元，2019年12月1日之后的租金另行计算至漯河某科技公司实际返还厂房止；另支付截至2019年11月30日的违约金138219.60元，2019年12月1日之后的违约金另行计算至租金全部偿还完毕之日止；由漯河某科技公司返还厂房。

二、裁判结果

漯河市召陵区人民法院认为，鉴于双方均认可漯河某科技公司拖欠租金728710元，依法予以确认。合同到期后，漯河某科技公司既未提出不再续约，也没有将租赁厂房返还，应视为合同自动顺延，故漯河某科技公司仍应当按照实际租赁面积和约定单价向漯河市某商务公司支付租金159233元。同时考虑到突发新冠肺炎疫情影响，导致大部分企业生产经营承租的房屋暂时无法使用，漯河某科技公司将设备等搬离厂房的行为因此受限，结合漯河当地疫情防控情况，酌情减免漯河某科技公司两个月租金64553.92元。

漯河市召陵区人民法院一审判决：一、漯河某科技公司于判决生效后十日内支付漯河市某商务公司租金823389.08元及违约金247016.72元。二、漯河某科技公司于判决生效后十日内返还漯河市某商务公司4034.62平方米的租赁场地。三、驳回漯河市某商务公司的其他诉讼请求。一审判决后双方均未提出上诉。

三、典型意义

本案系涉疫情厂房租赁合同纠纷。当事人以疫情影响为由主张免责的，应对疫情管控因素对生产经营造成影响的原因力进行综合分析，不应一概简单免责。本案中，承租人的违约行为发生在新冠疫情产生之前，持续违约期间出现了新冠肺炎疫情，承租人以发生新冠肺炎疫情为由请求免除违约责任不符合因不可抗力免责的规定。考虑到疫情管控不仅造成停工停产，也导致承租人将设备搬离厂房必然受限等合理抗辩事由，一审法院酌情免除了两个月租金，双方服判息诉。

【案例十】周口某汽运公司与付某某房屋租赁合同纠纷案

一、基本案情

周口某汽运公司系全民所有制企业，与付某某于2008年签订房屋租赁合同，约定将房屋西楼租赁给付某某，租期10年，每年租金7万元。合同到期后，周口某汽运公司与案外人楚某某就上述房屋又签订房屋租赁合同，租期5年，每年租金15万元。但付某某仍占有涉案房屋，周口某汽运公司遂向淮阳区人民法院提出诉讼请求：判令付某某返还房屋并赔偿周口某汽运公司2018年7月1日至2020年5月25日期间租金共计287500元。付某某提供淮阳区人民政府2020年2月18日发布的《周口市淮阳区人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业稳经营促发展政策措施的通知》，通知规定：“疫情期间，对承租国有、集体资产类经营用房……房租费用均按一季度免收，二季度减半的标准进行征收……本通知自发布之日起执行至2020年6月30日”，付某某辩称应按该文件规定依法减免扣除部分租金损失。

二、裁判结果

淮阳区人民法院认为，房屋租赁合同合法有效，付某某欠付租金并占据租赁房屋的行为构成违约。且付某某违约行为还导致周口某汽运公司不能履行与楚某某已经签订的《房屋租赁合同》，付某某应依法承担违约责任并赔偿损失。损失数额应以周口某汽运公司实际损失计算，欠缴租金22个月零25天，共计租金285275元。因周口某汽运公司系国有企业经营单位，应按政府的规定对承租人承担的租金按疫情期间租金调减的政策规定减免或扣除，付某某的抗辩应予酌情支持。

淮阳区人民法院一审判决：一、付某某于判决生效后30日内将房屋交还给周口某汽运公司。二、付某某赔偿周口某汽运公司租金损失229025元。一审判决后，双方均未提出上诉。

三、典型意义

本案系涉疫情承租国有企业房屋纠纷案件。疫情期间当地政府出台的租金减免标准指导性文件，最能反映疫情期间当地的管控措施对企业造成的影响，彰显了帮助中小微服务业减轻租金压力、纾困解难的扶持政策，也是人民法院审理此类案件重要的裁判依据，能够最大限度地避免自由裁量权的滥用，增强司法公信力。一审法院根据当地县政府关于减免房租的文件确定赔偿数额，标准透明，双方当事人信服，裁判结果作出后双方服判息诉，社会效果良好。（河南省高级人民法院）